中国证监会启动商业不动产REITs试点 - 中国证监会于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并公开征求意见 标志着境内商业不动产REITs试点正式启动 REITs市场迎来新一轮扩容 [1] - 深圳证券交易所正在推进商业不动产REITs试点工作 相关配套规则同步征求市场意见 并将优化完善规则、开展系统改造、做好项目培育和储备 以推动试点落地 [1] 商业不动产REITs的定义与监管框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及商业不动产本身的要求 并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 监管方面 将发挥基金管理人和专业机构作用并压实其责任 同时明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 商业不动产REITs其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] 推出商业不动产REITs的意义与价值 - 从全球经验看 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 中国推出商业不动产REITs对经济、地产行业和企业具有深远意义 [3] - 有助于稳地产稳经济 中国商业不动产领域存量规模达40万亿元 发行REITs可有效盘活存量资产 发挥促消费、扩投资、稳经济功能 [3] - 有助于商业地产行业转型升级 推动行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式 建立“投-融-管-退”发展模式 [3] - 推动商业地产企业轻重分离、经营模式多元化 企业可打通不动产募投管退价值链 兼任开发商、运营商和管理人多重角色 获取开发利润、资产重估增值收益、租金收益和基金管理费用 [3] - 当前新型城镇化深化、新质生产力加快落地 商业不动产长期增值潜力持续释放 市场利率下行环境赋予其突出的配置价值 [2] - 公募REITs的产品特性与商业不动产发展需求天然契合 为行业盘活存量、实现价值兑现提供了关键路径 [2] 中国公募REITs市场发展现状 - 经过近五年探索 中国公募REITs市场已实现从无到有的跨越式发展 成长为规模达千亿级的新兴板块 [4] - 截至11月28日 全市场已有77只REITs产品上市交易 累计募集资金突破2000亿元 总市值约2200亿元 [4] - 资产类型覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多个领域 [4] - 2024年以来 沪深交易所全面推进REITs常态化发行 先后落地首批消费基础设施REITs、首单水利设施REITs及首批数据中心REITs 丰富了REITs资产谱系 [4] 公募REITs市场表现与特征 - 公募REITs整体展现出较强的抗风险能力和配置价值 二级市场多数产品交易活跃度稳定 流动性逐步提升 [5] - 已上市REITs均严格履行分红承诺 历年分红率保持相对稳健 为投资者提供持续、可预期的现金回报 凸显其作为“类固收+”资产的核心优势 [5] - 以深交所为例 截至11月28日共上市25只REITs 总市值约721.45亿元 相关产品较发行价平均上涨12.38% 累计分红125次 分红总金额约81.37亿元 收益稳定且分红属性明显 [5] - 市场定价机制日趋成熟 产品价格与底层资产基本面联动性增强 脱离基本面的非理性波动显著减少 [5] - 随着资产类型持续扩容 不同品类REITs差异化表现逐步显现 消费基础设施、数据中心等新类型REITs因契合新质生产力与消费升级趋势 获得市场更多关注 丰富了投资者配置选择并注入新的增长动能 [5] 商业不动产REITs试点的影响与展望 - 商业不动产REITs试点的启动 是公募REITs市场规模扩容、品类完善的必然选择 也是资本市场服务实体经济、助力房地产行业向新发展模式转型的关键举措 [6] - 随着配套规则落地与试点项目推进 商业不动产REITs有望进一步激活万亿元商业不动产存量市场 为经济稳增长、行业转型发展注入新活力 [6] - 此举将推动中国REITs市场朝着更多元、更成熟的方向迈进 [6]