产品定义与政策背景 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在推动REITs市场高质量发展并支持构建房地产发展新模式 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 政策出台是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新"国九条"要求，丰富资本市场投融资工具 [1] 市场发展现状与规模 - 截至2025年11月27日，中国已上市77只REITs，融资金额达2070亿元，总市值为2201亿元 [2] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] - REITs市场经过五年探索，在盘活存量资产、提高直接融资比重等方面取得成效 [2] 商业不动产REITs的资产范围与意义 - 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产 [2] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [2] - 推出商业不动产REITs可更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式 [2] 监管与运营框架 - 《公告》明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料等方面的要求，并强调基金管理人的主动运营管理责任 [1] - 要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，严格遵守执业规范和监管要求 [1] - 强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1]