行业背景与REITs概述 - REITs因其税收结构要求将至少90%的应税收入作为股息支付，因此对寻求股息的投资者具有吸引力[1] - REITs通常专注于拥有、出租并收取租金的不同类型物业，零售是热门物业类型之一[2] - 零售类REITs在经济困难时期可能面临挑战，例如新冠疫情初期因对电子商务冲击实体店的担忧而挣扎，2022年和2023年也因利率上升导致物业购买成本增加而受到打击[2] - 许多REITs已从困难时期恢复，2025年前九个月，专注于零售物业的REITs平均回报率为6.9%[3] Realty Income (O) 公司分析 - 公司拥有超过15,540处物业，约80%的年租金收入来自零售物业[4] - 投资组合中，杂货店占比近11%，便利店占10%，还涉及家居装修和一元店等其他零售商，约15%租金来自工业物业，其余来自游戏和其他物业[4] - 主要租户包括Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart[5] - 公司 occupancy rate 为98.7%，续租租金率提高了3.5%[5] - 公司稀释后每股AFFO同比增长2.9%，达到1.09美元[5] - 公司市值为530亿美元，股息收益率为5.62%[7] - 董事会三十多年来每个季度都增加股息，股息按月支付，通常每年提高数次，最近一次在10月将每月每股派息从0.269美元提高至0.2695美元[7] - 公司预计今年每股AFFO在4.25至4.27美元之间，足以覆盖年化3.23美元的每股股息，股票股息收益率为5.7%[7] - 从投资者角度看，公司规模庞大可能使其难以通过收购物业实现强劲增长，投资者可能只能满足于缓慢而稳定的增长[8] NNN REIT (NNN) 公司分析 - 公司将其近3,700处物业出租给跨行业的零售商，包括便利店、汽车服务、餐厅和家庭娱乐中心等[9] - 第三季度 occupancy rate 为97.5%[9] - 公司季度每股AFFO从0.84美元上升至0.86美元[9] - 公司市值为80亿美元，股息收益率为5.74%[10][11] - 公司拥有令人印象深刻的股息历史，在8月将派息提高3.4%至每股0.60美元后，已连续36年增加股息[11] - 管理层预计每股AFFO在3.41至3.45美元之间，有足够的覆盖能力支付更高的股息率，股息收益率为5.9%[11] - 与Realty Income相比，其相对较小的规模使其受益，对新物业的投资仍能显著推动增长[12] 投资选择比较 - 两家公司在充满挑战的零售环境中都取得了成功，因为它们投资于相对不受正常经济波动影响的业务物业[13] - 两家公司都建立了令人印象深刻的股息历史，各自连续三十多年每年增加派息，并且股息收益率相似[13] - 选择归结为是偏好规模更大、更成熟的Realty Income，还是规模更小、更专注于美国零售物业的NNN REIT[14] - NNN REIT可能具有更大的增长前景，尽管多元化程度较低[14]