文章核心观点 - 宏观政策在房地产周期中的作用存在边界，无法逆转周期的底层逻辑，其核心任务是阻断流动性危机向债务危机蔓延，但难以改变下行大势 [1][7] 历史经验启示 - 美国次贷危机表明，政策错过窗口期后，市场“暴力出清”虽残酷但能加速周期循环，例如房地产市场在2012年触底反弹 [3] - 日本房地产泡沫破裂后，政策犹豫导致僵尸企业与不良债权堆积，直至2002年推动不良债权清理市场才逐步修复，揭示了过度负债主体陷入“偿债模式”的困境 [3] - 从美日经验提炼出三大核心启示：货币政策需极速响应、不良债权必须快速出清、债务危机阶段需政策救助与市场出清协同发力 [5] 当前中国房地产形势 - 行业正站在周期第二阶段的门口，主要城市房价已回落至2017年水平，泡沫得到显著挤压 [5] - 行业面临严峻债务困局：37万亿元个人按揭贷款违约率抬头，房企14万亿元贷款与60余万亿元城投债处置滞后 [5] - 房地产抵押物占银行抵押品的40%，资产缩水直接推高金融体系风险 [5] - 市场流动性枯竭问题凸显，下半年成交量持续低迷 [5] 政策应对与市场展望 - 政策理论上可通过专项贷款为房企输血、注资银行加速不良债权出清等结构性工具破局，但实施难度极大 [7] - 市场期待的强力刺激并无可能，人口负增长、库存高企、预期疲软等底层矛盾决定了政策难以逆转下行大势 [7] - 未来三年，债务核销过程将引发房地产第二轮调整，市场出清与政策救助的结合模式将是关键 [7] - 对从业者而言，认清政策边界、聚焦债务处置进度与流动性修复信号比期待政策刺激更具现实意义 [7]