大悦城地产私有化及行业退市潮 - 大悦城地产私有化计划获法院及联交所批准，将于11月27日下午4时起生效，并于当日收盘后正式从港交所退市 [1] - 公司于2013年在港上市，此次通过协议安排回购股份，总代价约29.32亿港元，退市原因为市场表现波动及流动性承压 [2] - 近期另有两家房企退市：央企五矿地产于10月23日宣布退市，原因为“股本融资能力有限且已失去上市平台优势”；民营房企上坤地产于4天后被港交所取消上市地位 [4] 房企退市概况与原因 - 自2022年以来，共有30余家A股和H股上市房企退市 [4] - 被动退市占据多数，共28家（A股与H股各14家） [6] - A股被动退市主因：面值退市及连续亏损；H股被动退市主因：财报难产、未能达成复牌指引、停牌超过18个月 [6] - 亦有5家上市房企选择主动退市，包括首创置业、首创钜大、五矿地产及大悦城地产 [7][8] 典型案例分析 - 上坤地产（被动退市）：2020年11月上市，当年销售额126.6亿元，2021年升至145.9亿元；2022年由盈转亏，净利润为-22.43亿元，并发生美元票据违约；因连续两年年报“难产”及停牌超过18个月而触发退市，从上市到退市不足5年 [6] - 五矿地产（主动退市）：作为国资委确定的16家地产主业央企之一，自2022年起已连续三年亏损，公司将“活下去”、去库存和防风险置于首位 [8] - 大悦城地产（主动退市）：2024年营业收入增长49.42%，但归母净利润亏损2.9亿元；公司认为私有化将增厚权益，有利于提升归母净利润 [8] - 首创钜大（主动退市）：退市原因为股份交易流动性长期很低，导致公司缺乏通过股权融资筹集资金的能力 [8] 行业背景与估值逻辑变迁 - 资本市场曾是房企重要平台，目前A股上市房企超100家，港股上市内地房企约60家 [10] - 当前上市房企市值与市净率极低，资本市场已失去融资平台价值，退市可帮助公司提高运营效率并节约成本 [11] - 过去资本评估房企的核心逻辑（销售规模、土储、周转、杠杆）建立在“房价长期上涨、市场无限扩张”的假设上，该假设已被打破 [12] - 新的估值逻辑正在建立，核心指标转向：财务安全与流动性、盈利质量、商业模式的可持续性、公司治理能力 [12] - 资本市场对房地产的估值逻辑正经历从“周期股”到“价值股”的转变 [12] 房企的应对策略 - 部分房企选择剥离传统开发业务，向轻资产或其他方向转型，以实现财务上的“轻装上阵”，例如美的置业、华远地产、格力地产等 [12] - 这体现了房企探索新发展模式、试图穿越周期的努力，但前提是公司拥有足够的能力和资源来推动转型 [13] - 对于尚未走出困境的房企，化解风险仍是当前第一要务 [13]