北京土地市场成交概况 - 11月25日北京成交两宗住宅用地，朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由懋源地产以50.24亿元竞得，溢价率18.21% [1] - 房山广阳城地块由北京城建以底价14.71亿元摘得 [1] - 两宗地块分别代表了核心区域稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑 [1] 朝阳区松榆里地块分析 - 该地块为东三环核心区域稀缺纯住宅用地，吸引7家头部房企（联合体）参与竞拍 [1] - 成交楼面价为6.2万元/平方米 [1] - 地块容积率2.8，限高60米，格局方正，为打造大面宽改善型产品提供优质基础 [2] - 出让文件鼓励设置下沉庭院，与规划文化用地联通，体现“好房子”建设导向 [2] - 板块新房供应稀缺，近期现房项目能建·东誉府成交均价约10.6万元/平方米，反映改善需求 [2] - 邻近板块有多个新房项目入市形成客户分流，项目需提升产品性价比以吸引客群 [3] 懋源地产近期动态 - 作为老牌民营房企，近期拿地动作较多，8月26日曾以底价10.30亿元竞得顺义地块，楼面价27989元/平方米 [2] - 此次竞得松榆里地块，代表民企对北京优质区域的信心 [2] 房山广阳城地块分析 - 住宅部分成交楼面价约1.81万元/平方米 [3] - 房山区已约一年未在土拍市场露面，该地块具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力 [3] - 房山区房地产市场整体库存规模较大，需求依赖本地及丰台通勤刚需群体，去化压力突出 [3] - 项目需通过差异化设计提升竞争力，并平衡商业配套的便利与潜在噪音影响 [3] 北京土地市场趋势 - 市场继续呈现分化结构，核心区优质地块因供应稀缺、需求稳定，仍是房企重点扩储方向 [4] - 随着“好房子”建设深化及城市更新加速，核心城市未来土地供应或进一步向改善型需求及功能完善区域倾斜 [4] - 房企参与土拍将更注重城市更新、片区综合开发等长期价值的挖掘 [4]