核心观点 - 中国房地产市场的“狂飙时代”已经结束，当前正进入一个漫长的调整与筑底周期，市场结构性分化显著，投资者需调整对资产持续升值的预期并采取务实策略 [10][12] 市场现状与结构性分化 - 上海新房市场表现相对坚韧，10月新房房价环比上涨0.3%，同比上涨5.7%，1-10月同比上涨5.8% [5] - 上海二手房市场表现逊于新房，10月价格环比下降0.9%，同比下降3.4% [5] - 杭州新房市场表现亮眼，10月新房价格环比上涨0.1%，同比上涨4% [7] - 杭州二手房市场仍在下跌，10月价格环比下跌0.3%，同比下跌2.4% [7][8] - 市场分化明显，一线城市高端楼盘人气旺，但二三线城市楼市行情疲软 [5][7] 具体案例与价格表现 - 上海某楼盘部分业主挂牌93平米住房约1460万元，但调查显示并非有组织的“抱团保价”，而是业主参考彼此挂牌价的结果 [3][4] - 该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，但9月成交均价仅为13.51万元/平方米，价差超过2.2万元/平方米 [7] - 杭州知名学区房耀江文鼎苑单价从高点约11万元/平方米跌至10月成交价39776元/平方米，近期一套一楼毛坯房成交单价仅约3.5万元/平方米 [9] - 杭州另一小区单价从约5万元/平方米跌至约4.2万元/平方米，一套120平方米房子价差近100万元 [9] - 杭州车位价格从30万元跌至14万元以下 [9] 投资者心态与行为分析 - 部分业主挂牌价高于市场成交价，反映了其乐观心态，但可能导致有价无市 [5][6] - 缺乏坚实支撑的“价格联盟”非常脆弱，内部博弈下容易因个别业主降价而瓦解 [6] - 有投资者在2年前以1200万元卖出上海房产，当时低于同户型最高价约1500万元及挂牌价1450万元，但如今同户型价格已跌至900多万元，显示其及时止损的明智 [12] 周期判断与策略建议 - 当前经济处于调整周期，房地产大概率将经历漫长的调整与筑底过程，而非过去的“上涨-调整”循环 [10] - 投资者需调整心理预期，认识到房价不会一直上涨，甚至可能不断探底 [10][13] - 建议在财务规划上采取更保守策略，例如将家庭月度开支预算从1万元尝试降至七八千元 [13] - 在子女教育等大额支出规划上，需重新评估并可能调整预算或方案，例如考虑费用更便宜的国家和地区 [13]