一线城市二手房市场结构变化 - 北京和上海总价200万元以下的低总价房源成为交易主力，北京成交占比高达57.19%，上海达48.72% [1][3] - 2025年前10月，30个重点城市二手房成交面积同比上涨6%，而新房成交面积同比下降7% [3] - 北京200万元以下房源成交占比同比上升1.81个百分点，环比上升4.67个百分点，上海该价位段成交占比环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点 [3] 低总价房源成交活跃的驱动因素 - 房价深度调整为刚需客群创造入市条件，10月一二三线城市二手住宅价格指数同比分别下降4.5%、5.2%、5.7% [5] - 总价200-300万区间房源多对应60-80平方米刚需户型，契合年轻群体首次置业及有孩家庭兼顾居住与教育配套的需求 [4] - 此类房源通常具备通勤便捷、生活配套成熟的特点，部分业主为缓解购置新房后的还贷压力而出售，加速资产流转 [4] 租金回报率对市场的影响 - 房价调整幅度大于租金调整幅度，带动重点50城租金回报率由2024年的2.06%微升至2025年上半年的2.08% [8] - 市场出现部分租金收益率超过3%的房源案例，如北京朝阳区有报价80万的商住房月租金约3400元，收益率约3%-4% [7] - 随着房子由投资品向消费品过渡，租金回报率决定的居住价值正成为估值的重要参考 [10]