市场宏观趋势 - 全国商品住宅销售面积同比下降8.2%，其中三四线城市下降幅度更大，达12.5% [2] - 县城楼盘去化周期平均达28个月，远超18个月的供需平衡警戒线 [2] - 全国总人口年均减少约80万人，县域常住人口平均下降3.1%，出现人口外流和房屋空置现象 [2] 政策环境 - 国家层面规划保障农业转移人口随迁子女平等享有教育权利，并鼓励人口净流入、产业有支撑的县城发展住房市场 [3] - 河南、山东、四川等省份的部分县城为农村户口提供购房补贴，最高可达3万元，但政策多截止至2025年底 [3] - 部分城市老旧高层住宅存在维护资金不足和配套设施老化问题，需重点推进改造 [2] 适宜购房情景分析 - 为子女教育：县城学校师资和硬件优于农村，购房落户后可免高额借读费，如案例中安徽张姐花费45万购房，孩子得以入读步行10分钟可达的县城实验小学 [4] - 工作稳定者：在城内有稳定工作如开店、技术工，月收入5000元以上，购房可替代租金，实现资产积累，如四川刘哥月收入8000元，月供2200元，购房后生意提升 [4] - 医疗养老需求：城市医疗资源丰富，便于老人就医，如山东赵叔花费38万购买市区小户型，解决了父母看病远的问题 [4] 高风险购房情景分析 - 收入不稳定者：依赖种地或打零工，收入波动大，易导致断供风险，如甘肃马哥因月供2500元无法持续而失去房产和首付10万 [4] - 投资目的者：在人口外流县城，房产可能贬值，如河北陈叔2021年50万所购房产，至2025年价值降至45万 [4] - 选择远郊或小产权房：配套差且无正规产权，如湖北周姐花费20万购买小产权房后无法落户、上学和转售 [4] 购房避坑要点 - 核实配套规划：需通过县城规划局官网等渠道核实学校、商场等配套的建设计划，避免听信销售口头承诺 [4] - 规避小产权房：必须查验商品房的“五证”齐全，小产权房虽便宜但存在无法落户和拆迁无补偿的风险 [5] - 合理控制负债：月供不宜超过家庭月收入的30%，避免借贷凑首付，尤其是高利贷 [6] - 按需选择面积：根据家庭人口选择适宜面积，如3口之家80-100平即可，避免过度追求大户型增加负担 [6] - 保留农村资产：进城购房后不应废弃老家宅基地，可修缮出租或请人照看，以防失去退路 [7] 地域性差异 - 东部经济发达县城如江苏昆山、浙江义乌因人口净流入，房产相对保值 [8] - 西部及东北部分人口外流严重、空置率高的县城，购房需极度谨慎 [8]