宏观经济与政策背景 - 美联储主席杰罗姆·鲍威尔在经济增长强劲的背景下仍准备降息 [2] - 亚特兰大联储预测GDP增速高达4% 显示经济火热 [3] - 尽管经济数据强劲 但市场对经济衰退的担忧仍占据头条 [2] 行业影响：房地产投资信托基金 - 历史规律表明 利率下降周期会开启REITs的牛市行情 [4][5] - 过去20年两次主要降息周期均引发了REITs的大牛市 [5] - 随着美联储降息 货币市场基金4%的收益率将消失 推动资金流入REITs等追求收益的领域 [5] - REITs被要求将90%的收入分配给投资者 在此类时期表现良好 [5] 公司分析：Annaly Capital - 抵押贷款REITs如Annaly Capital将从降息中获益 因其持有的政府担保抵押贷款随长期利率下降而升值 [6] - 公司专注于在利差扩大时买入高质量机构抵押贷款 等待收益率正常化以提升账面价值 [7] - 抵押贷款利率已从7%以上降至6%低段 每一下降都提升Annaly投资组合的价值 [8] - 公司持有房利美和房地美担保的债券 无信用风险 [8] - 公司上季度每股核心收益0.73美元 足以支付0.70美元的股息 降息可能进一步推高其12.9%的股息收益率 [9] - 与其他可能持有问题商业抵押贷款的mREITs不同 Annaly是经验丰富的大型运营商 持有担保机构债券 [9]