北京办公租赁市场第三季度表现与趋势 - 市场整体表现相对平稳，但活跃度趋于放缓，第四季度租赁需求预计仍以存量调整为主，市场分化态势将延续 [1] - 第三季度北京办公楼租赁活跃度有所放缓，其中1000平方米以下面积段是市场成交主力，新增需求以搬迁类为主 [1] 传统甲级写字楼市场竞争策略 - 面对竞争，传统甲级写字楼业主将稳定现有租户作为核心任务，通过提供优惠续租、公区焕新、空间优化、配套升级等附加服务来提升租户黏性 [1][2] - 行业共识从过去比拼硬件转向如今比拼服务 [2] 产业园区“新物种”的崛起 - 与写字楼市场趋缓形成对比，部分具备产业组织与生态构建能力的园区在第三季度展现出更鲜明的增长动力 [3] - 以新龙国际大厦为例，其作为“新物种”由保利物业星云企服运营，采用“三位一体”大资管模式，从不动产租赁商转型为企业发展的合作伙伴和价值推动者 [3] - 运营两年多累计去化面积近两万平方米，吸引了白酒、服装、文创与大健康等多个行业的龙头企业入驻 [3] 新型产业园区运营模式与成效 - 园区空间规划打破传统办公隔离状态，设计共享交流区、产业对接区及前沿Cave五面沉浸式投影空间作为联合展示空间 [4] - 运营团队定期组织“产业对接会”，促进企业间业务需求与资源的精准对接，企业间已自发形成多个合作项目 [4] - 截至11月19日，11月份已新签约近千平方米 [4] - 未来办公空间正演变为承担资源链接、创新孵化、产业协同等生态化功能的“枢纽港” [4] 市场需求与行业展望 - 科创企业与专业服务类企业的新增办公租赁需求较为稳健，为部分细分市场带来确定性支撑 [2] - 新增需求集中在优势区域，这些区域出现改善，而其他区域仍在消化前期供应 [2] - 随着新建租赁项目陆续入市，未来市场更考验业主的精细化运营能力 [2] - 随着阶段性供应压力缓解，市场有望在行业服务能力提升和生态价值强化的带动下逐步企稳 [5] - 能够同时解决企业空间需求、赋能产业增量的运营商，有望在下一阶段占领先机 [5]