核心观点 - 房地产市场已形成房价将长期调整的共识 这种确定性预期反而可能促使成交量在未来提升 而非阻碍购房行为 [1] - 行业低迷将持续一段时间并对经济产生拖累 但发生系统性风险的可能性较低 [3] 市场预期与购房者行为转变 - 购房者预期已从“短期企稳”转向“长期调整共识” 市场不再幻想楼市再度起飞 [1] - 购房者行为日趋专业化 更看重实际利益而非概念和规划故事 [1] - 房价下跌的确定性本身可能带来优于信心缺失的成交量 能接受下跌的买家将入场交易 [1] 房地产市场现状与数据 - 一线城市平均租售比仅为1.8% 而平均按揭利率为3.1% 租金收入甚至无法覆盖贷款利息 [1] - 若要使租金与月供持平 购房首付比例需至少达到60% [1] - 租金价格本身处于下跌通道中 [2] - 重点50城的二手房挂牌量已达到440万套的历史新高 [2] 房价与库存展望 - 瑞银预测房价至少还将下跌两年 [1] - 仅消化当前库存就需要持续到2027年年中 [2] - 高盛的分析暗示 一线城市房价可能还有20%的下跌空间 [2][3] 金融机构风险与策略 - 银行已开始挂牌拍卖房产 但整体心态稳定 未表现出风险预期 [2] - 银行持有的房产 其剩余贷款余额仅占房屋当前市值的40%至55% [2] - 即使银行以市价六七折出售房产 回收资金也足以覆盖剩余贷款 [2] - 在一线城市 银行资产甚至能再多承受20%的房价跌幅 [2] - 银行倾向于拉长周期 以时间换空间来慢慢消化问题 而非主动强力救市 [3]