北京二手房市场价格走势 - 经历一年多下跌后，北京三环、四环等核心区域出现越来越多总价200万元以内的70年产权商品房[1] - 从全市范围看，丰台、朝阳、房山、大兴等区域200万元以内房源占比较高，其中朝阳区此类房源主要集中在东南三四环、南三环、定福庄、双桥、管庄等区域[3] - 二环内部分小区出现业主不设底价砸盘现象，改善需求加大和适龄入学人口减少导致学区老破小价格大幅回调[5] 具体案例价格变动分析 - 双槐里37㎡一居室2025年11月成交价220万元，较2022年12月同户型501万元下跌281万元，跌幅56%[5] - 新安中里53㎡一居室2025年11月成交价320万元，较2023年3月同户型632万元下跌312万元，跌幅50%[7] - 鸭子桥北里56㎡两居室2025年11月成交价351万元，较2022年9月同户型610万元下跌259万元，跌幅43%[9] - 三义东里38㎡一居室2025年11月成交价265万元，较2023年3月同户型485万元下跌220万元，跌幅46%[11] - 康乐里小区102㎡两居室2025年11月成交价865万元，较2023年4月同户型1365万元下跌500万元，跌幅37%[13] - 红莲中里31㎡一居室2025年11月成交价240万元，较2022年10月同户型435万元下跌195万元，跌幅45%[15] - 广安门区域远见名苑43.14㎡一居室2025年11月成交价287万元，较2021年10月同户型509万元下跌222万元，跌幅43.6%[17] - 玺源台61.25㎡一居室2025年11月成交价540万元，较2022年6月同户型809万元下跌269万元，跌幅33.3%[18] - 蝶翠华庭106㎡两居室2025年11月成交价870万元，较2023年2月同户型1258万元下跌388万元，跌幅30.9%[20] 各区域低价房源分布特征 - 潘家园区域华威北里57.87㎡两居室挂牌价199万元，位于三环内且交通便利[21] - 朝阳五环外定福庄区域出现100万元出头可购买60㎡两居室的情况[23] - 丰台区200万元以内房源主要集中在南三四环、南四环外区域[25] - 三环内西罗园北路54㎡两居室挂牌价199万元，区位优势明显[26] - 四环外丰台新宫区域200万元以内可购2010年后次新回迁房，与同区域单价7万-8万元新房形成价格割裂[28] - 昌平区出现85万元可购买40㎡一居室的情况[30] - 房山区出现90多万元可购买60余平方米两居室的情况[32] - 200万元以内房源特征为城区内多为90年代甚至70-80年代建成的老破小，郊区多为回迁房或政策性住房[34] 北京新房市场成交情况 - 2025年11月3日-9日北京商品住宅成交492套，环比下降45.81%，成交均价52710元/㎡，环比下降10.59%，成交金额31.88亿元，环比下降54.44%[36] - 商品住宅成交金额榜单前30项目总金额下滑超五成，主城区核心项目成交金额普遍回落，高端住宅成交套数明显减少[36] - 区域市场格局变化明显，通州区以5个项目位居各行政区之首，城六区合计上榜项目13个，占榜单总数不足一半[36] - 通州中建运河玖院以1.82亿元成交金额蝉联区域销冠，石景山中海瑞文里以1.31亿元位列第二[37] - 中建运河玖院自9月20日开盘累计网签622套，第二批预售房源均价6.76万元/㎡较首批6.16万元/㎡上涨约5000元/㎡[37] 银行直供房市场现象 - 银行开始直接下场销售房产，四川农信系统挂牌出售房产2.4万套，广东农信系统1.2万套，辽宁1.1万套，贵州9000套[42] - 银行房源主要来自不良贷款处置，截至2024年底11家商业银行表内涉房类贷款总额36.09万亿元，个人住房按揭贷款不良率0.66%，对公房地产业贷款不良率4.16%[43] - 银行直供房与法拍房性质相似，2025年1-10月全国法拍房挂拍60.5万套，成交13.8万套，成交率22%[45] - 银行直供房价格通常按市场评估价打7折、6折甚至5折，采用一口价模式[56] - 北京法拍房峰值出现在2023年，2024年挂拍14458套，成交2745套，成交金额222.1亿元[71]