主要住宅出售亏损的税务处理 - 出售主要个人住宅产生亏损时 美国国税局不允许进行税收抵扣 因为该房产被视为个人使用财产而非投资[1][2][3] - 主要住宅的出售亏损被视为个人损失 无法申报资本损失抵扣[2][3] 投资及租赁房产的亏损抵扣规则 - 严格作为投资目的或翻新出售的房产 其出售亏损可以申报资本损失抵扣[4][5] - 此类投资房产的亏损计算方式为成本加改良费用减去售价 并可用来抵消其他资本收益[5] - 资本损失超过资本收益的部分 每个纳税年度最多可抵扣$1,500普通收入 联合报税则为$3,000 剩余亏损可结转至未来年度[5] - 租赁房产在持有期间可计提折旧以减少应税收入 但折旧会降低房产的成本基准 可能导致出售时出现应税收益[7][8] - 例如 以$500,000购入的租赁房产 计提$90,000折旧后成本基准调整为$410,000 以$450,000出售将产生$40,000收益而非账面亏损[8] - 出售租赁房产时 因折旧收回产生的收益可能按普通所得税率或25%税率征税 而非较低的资本利得税率[9] 房产用途转换与特殊税务条款 - 第二套住房或度假屋若存在个人使用 即使非主要住宅 其出售亏损也不可抵扣[10] - 若第二套住房严格用于投资 无个人使用 则出售亏损可按资本损失规则抵扣[11] - 个人住宅转换为租赁房产后出售 将按税法第1231条被视为商业用途房地产处理[12][13] - 此类转换房产的亏损计算基准取调整后基准与转换时公允价值中的较低值[14] - 房产用途转换时必须记录转换时的价值 以便在出售时使用最有利的基准进行计算[15] 亏损抵扣的申报与文件要求 - 申报房地产亏损抵扣需提供坚实的证明文件 包括买卖时的结算单[16] - 需要保存的文件包括资本改良收据 租赁房产折旧表 以及房产转换时的评估报告等[19] - 租赁活动产生的亏损在持有期间通常被视为被动损失 不能用于抵消其他收入 但可以结转并在出售房产时进行抵扣[20] - 各州对资本损失 折旧和被动活动的税务规则可能与联邦规则不同 需咨询熟悉当地税法的专业人士[20][21] 资本损失规则与常见问题 - 资本损失规则允许每年使用最多$3,000的资本损失来抵消普通收入 超额部分可向后续年度结转[23] - 出售租赁或投资房产的亏损抵扣需符合国税局特定指南 例如房产在出售时必须作为租赁用途 投资房产不能有任何个人使用[24]