全国房价整体趋势 - 2025年全国房价预计下跌5%-10% [3] - 2026年小城市房价可能再跌5%-12%，而一线城市房价相对稳定 [3] - 到2027年，三四线城市80%面临“阴跌”压力 [3] 一线城市房地产市场 - 一线城市核心区豪宅因稀缺性和抗通胀属性，年涨幅可能控制在5%以内 [3] - 北京、上海凭借金融、科技等产业优势和人口虹吸效应，房价将相对稳定 [3] - 外围新区如北京通州副中心、上海临港新片区，因国家级规划房价年涨幅可达8%-10% [3] - 市场格局呈现“核心区抗跌、外围区分化” [3] 强二线城市房地产市场 - 杭州、成都等“产业+人口”双轮驱动城市，因数字经济、高端制造产业崛起吸引人才，房价年涨幅预计6%-8% [3] - 天津、青岛等北方城市在国企总部迁移带动下，特定板块如滨海新区、西海岸新区或有10%反弹空间 [3] 普通二线及三四线城市房地产市场 - 普通二线城市可能陷入横盘震荡，年涨跌幅在±3%区间波动 [3] - 三四线城市因缺乏产业支撑和人口吸引力，成为房价下跌“重灾区” [3] - 部分三四线城市空置率已超25%，东北部分资源枯竭型城市空置房率已超20% [3][4] - 资源枯竭型城市如鹤岗、双鸭山房价可能率先跌回2015年水平 [3][4] 结构性机会与风险 - 环都市圈卫星城（如北京周边燕郊、上海周边嘉善）因轨道交通贯通，可能迎来5%结构性补涨 [3][5] - 学区房改革可能让老破小跌幅超10% [3] - 投资需聚焦“城市经济基本面”：人口是否流入、产业是否升级、政策是否倾斜 [6]