政策提议 - 前总统特朗普提议推出50年期抵押贷款，联邦住房金融局局长Bill Pulte表示正在推进该计划，并称其为“彻底的变革者” [1] 市场反应与争议 - 该提议遭到部分特朗普盟友的反对，有观点认为该方案主要惠及银行、抵押贷款机构和房屋建筑商，而借款人将支付更多利息且可能终身无法还清贷款 [2] - 2008年金融危机后通过的法案明确将大多数受监管抵押贷款的最长期限限制在30年 [2] 贷款条款分析 - 将抵押贷款期限从30年延长至50年可降低月供，例如每10万美元贷款，50年期月供为564美元，而30年期为632美元 [3] - 对于50万美元的贷款，50年期月供比30年期大约便宜340美元 [3] 潜在风险与影响 - 长期贷款的利率通常更高，因为对贷款机构而言风险更大，这一点在15年期和30年期抵押贷款利率的差异中已有所体现 [4] - 贷款期限越长，积累的资产净值越少，因为月供中用于支付利息的比例更高 [5] - 2000年代的次贷危机证明，当房价下跌时，资产净值为负（即贷款余额超过房屋价值）的借款人违约或放弃房产的可能性显著增加 [6] - 研究表明，资产净值为负的借款人违约的可能性比资产净值为正的借款人高出150%至200% [7]