核心观点 - 高净值投资者正从关注新建楼盘转向收购市中心老旧小区，其投资逻辑基于对地段价值、城市更新潜力和稳定现金流的长期看好 [1] 地段价值 - 老旧小区虽房龄老，但普遍位于市中心或老城区核心位置，拥有成熟的周边配套，如学校、医院、商场和地铁，生活便利性高 [3] - 地段是决定房产流动性的关键因素，例如广州市中心建于90年代的老旧小区电梯房，转手价格仍能保持在每平方米6万元以上 [5] - 房产本身会折旧，但优越的地段价值具有持久性，是投资的安全底牌 [5] 城市更新潜力 - 城市“旧改”或“城中村改造”计划为老旧小区带来巨大升值潜力，一旦被纳入改造，房价可能在短期内翻几番 [7] - 投资者通过提前研究城市规划、旧改公示等信息进行布局，购买行为实质是购买未来的“拆迁资格” [7] - 例如深圳有投资者三年前以260万元购入无电梯老房，该片区后被纳入旧改，补偿方案为“一赔一加现金”，预计净赚一套房 [9] 租赁市场与现金流 - 相较于新房，老旧小区房源租赁速度快，维护成本低，能提供更稳定的现金流 [11] - 在大城市，老旧小区因租金便宜、交通生活便利而受年轻人青睐，简约装修后年租金回报率可稳定在4%至6% [13] - 老旧小区房价低、总价小，入手门槛不高，能成为资产配置中提供保值功能和稳定现金流的环节 [13] 政策支持与价值重估 - 各地政府推动“城市更新”，出台政策支持老旧小区加装电梯、改善管网、改造外立面和增设停车场等，显著提升其居住品质 [15] - 改造后的老旧小区价值得到重估，例如上海、成都、杭州等地部分老小区改造后房价比改造前上涨20%到40% [17] - 位置好、配套全且改造到位的老旧小区未来吸引力将增强，当前是提前布局的“窗口期” [17]