政策动态 - 湖南省平江县出台措施，要求新出让土地上的商品房项目须完成竣工验收后方可销售，成为该省首个全面推行现房销售的县城[1] - 政策目标为提振市场信心，该县1至10月新建商品房网签销售24.64万平方米，销售面积同比增长6.83%，现房销售占比提升至62%[1] - 2024年以来全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地陆续跟进，遵循"新老有别"原则[2] 市场趋势 - 2025年1-6月全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，现房销售占比达35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点[2] - 期房销售同比下降10.6%，2021年以来现房销售占比呈上升趋势，2025年一季度占比为32.7%，较2020年全年均值提升22.5个百分点[2] - 海南等4个省市2025年一季度商品住宅现房销售占比已超五成[2] 政策导向与行业影响 - 住房和城乡建设部部长提出要"推进现房销售制，从根本上防范交付风险"，释放"不搞一刀切"、稳步推进的信号[5] - 现房销售将拉长房企项目经营性现金流回正周期约延后2年，增加资金成本，影响项目净利率约2个百分点，对房企产品品质、运营效率和融资能力提出更高要求[5] - 政策将倒逼企业提升产品力，高产品力、强品牌力的企业将获得更多机遇，或加速行业出清[5][7] 实施路径与挑战 - 现房销售优先在库存高、去化压力大的低能级城市落地可行性更强，库存量小的地区需精准把控节奏，避免影响供需平衡[6] - 政策面临两大阻力：可能冲击市场供需平衡，以及可能降低土地财政依赖度高的热点城市的土地出让金收入[5] - 未来一段时间内住房预售和现房销售制度将并存发展，各地已探索融资支持、税费减免、简化审批流程等六类配套支持措施[7]