文章核心观点 - 加拿大公寓房地产投资信托公布2025年第三季度财务业绩，重点在于通过资产处置和资本回收计划优化投资组合，提升运营效率和现金流产生能力 [1][7] - 管理层强调战略执行聚焦于增加自由现金流和推动强劲盈利，包括通过正常程序发行人出价计划以低于资产净值的价格回购信托单位 [7] - 公司在加拿大进行选择性收购，同时大规模处置非核心资产，特别是在欧洲，并将出售所得用于偿还债务和向单位持有人进行分配 [11] 投资组合表现 - 截至2025年9月30日，投资组合包含45,028套套房和场地，投资物业公允价值为144.85亿加元，较2024年12月31日的148.68亿加元有所下降 [2] - 加拿大住宅组合的平均月租金为1,709加元，较2024年9月30日的1,617加元增长5.7%；荷兰住宅组合的平均月租金为1,349欧元，较2024年9月30日的1,141欧元增长18.2% [2] - 总组合入住率为97.6%，较2024年9月30日的97.3%上升0.3个百分点；加拿大组合入住率为97.8%，荷兰组合入住率下降至90.8%，主要因处置计划中策略性保持空置 [2][17] 财务业绩 - 2025年第三季度运营收入为2.523亿加元，较2024年同期的2.824亿加元下降10.7%；九个月运营收入为7.601亿加元，较去年同期的8.364亿加元下降9.1% [4][31][32] - 2025年第三季度净营业收入为1.678亿加元，NOI利润率为66.5%；同期同物业NOI增长5.0%至1.511亿加元，NOI利润率提升至66.4% [4][26] - 2025年第三季度稀释后每单位运营资金为0.663加元，较2024年同期的0.659加元增长0.6%；九个月稀释后每单位运营资金为1.909加元，与去年同期基本持平 [4][14] - 2025年第三季度每单位分派为0.388加元，运营资金分派率为58.6% [4] 战略举措与资本活动 - 2025年第三季度在加拿大收购4处物业共502套套房，总收购价1.578亿加元；九个月收购8处物业共922套套房，总收购价3.099亿加元 [11] - 2025年第三季度处置荷兰1,559套住宅套房及比利时和德国的两处商业物业，总售价6.459亿加元；另处置加拿大三处非核心住宅物业共839套套房，售价1.367亿加元 [11] - 2025年九个月共处置4,594套套房和场地，总售价11.936亿加元，其中加拿大4.109亿加元，欧洲7.827亿加元，已完成2025年4亿加元非核心加拿大资产处置目标 [11] - 2025年第三季度通过正常程序发行人出价计划以加权平均价43.36加元回购并注销约60万个信托单位，总成本2810万加元；九个月回购并注销约470万个单位，加权平均价42.61加元，总成本2亿加元 [11] 融资与流动性 - 截至2025年9月30日，总债务与总账面价值比为37.7%，较2024年9月30日的40.9%下降3.2个百分点 [6][14] - 加权平均抵押贷款有效利率为3.26%，较2024年9月30日的2.97%有所上升；加权平均抵押贷款期限为4.4年 [6] - 债务偿还保障倍数为1.9倍，利息保障倍数为3.4倍 [6] - 现金及现金等价物为1.022亿加元，可用借贷能力为1.967亿加元，总可用加拿大流动性约为2.805亿加元 [6][14] 运营业绩详情 - 加拿大住宅组合在2025年第三季度的套房周转和续租加权平均租金涨幅为3.6%，低于去年同期的7.4%；九个月涨幅为3.5%，低于去年同期的5.7% [10][19][20] - 荷兰住宅组合在2025年第三季度的套房周转和续租加权平均租金涨幅为4.1%，低于去年同期的5.6%；九个月涨幅为4.8%，低于去年同期的6.2% [21][23][24] - 同物业运营收入在2025年第三季度增长820万加元，主要受套房周转和续租租金上涨驱动；总运营收入下降3010万加元，主要因资产处置导致收入减少4550万加元 [31] - 同物业公用事业费用增长主要因安大略省电价上涨以及第一季度寒冷天气导致消耗增加；其他运营费用下降主要得益于处置活动 [34][35][36]