好的，这是对加拿大公寓房地产投资信托（CAPREIT）2025年第三季度业绩新闻稿的分析总结。 文章核心观点 公司通过积极的资本回收策略（出售非核心资产并收购高质量资产）和单位回购，在投资组合规模缩小的背景下，实现了核心运营指标（如同类物业净营业收入和每单位FFO）的稳健增长，同时保持了财务结构的韧性和灵活性 [8][9][10][12][15] 运营业绩 - 租金增长：截至2025年9月30日，加拿大住宅投资组合的同类物业实际平均月租金（Occupied AMR）同比增长4.4% [15] 第三季度，加拿大投资组合在租户更替和续租时的月租金加权平均涨幅分别为3.6%（三个月）和3.5%（九个月） [11] - 入住率：加拿大住宅投资组合整体入住率稳定在97.8%（2024年9月30日为98.0%），而荷兰投资组合入住率下降至90.8%（2024年9月30日为95.1%），主要原因是其为最大化资产出售价值而策略性地保持更多空置单元 [2][18] - 净营业收入（NOI）：第三季度和前三季度的同类物业NOI分别同比增长5.0%和4.5% [15] 同类物业NOI利润率在第三季度提升至66.4%，较去年同期上升0.8个百分点 [15] 财务表现 - 核心盈利：第三季度稀释后每单位运营资金（FFO）为0.663加元，较去年同期的0.659加元增长0.6% [4][15] 增长主要得益于单位回购计划以及信贷额度和应付抵押贷款利息支出的减少 [15] - 净利润：第三季度净利润为2619万加元，显著低于去年同期的4737万加元，主要受资产处置带来的公允价值调整影响 [4][15] - 分派：第三季度每单位分派为0.388加元，高于去年同期的0.371加元 [4] FFO分派比率第三季度为58.6% [4] 资本管理与投资活动 - 资产收购：第三季度在加拿大收购了4处物业，共502套套房，总收购价约为1.578亿加元 [12] 前三季度共收购8处物业，922套套房，总价约3.099亿加元 [12] - 资产处置：第三季度处置了包括荷兰1559套住宅单元及欧洲商业物业在内的资产，总售价约为6.459亿加元 [12] 前三季度共处置4594套单元，总售价约为11.936亿加元，已完成2025年4亿加元的加拿大非核心资产处置目标 [12] - 单位回购：第三季度通过正常程发行人投标（NCIB）以加权平均价43.36加元回购并注销约60万个信托单位，总成本2810万加元 [12] 前三季度共回购约470万个单位，总成本2亿加元 [12] 财务状况与流动性 - 杠杆水平：总债务与总账面价值比率从2024年9月30日的40.9%改善至37.7% [6][15] - 流动性：截至2025年9月30日，拥有约2.805亿加元的可用加拿大流动性，包括8380万加元现金及现金等价物和1.967亿加元的可用信贷额度 [15] - 利息覆盖率：债务偿付覆盖率和利息覆盖率均保持稳定，分别为1.9倍和3.4倍 [6] - 资产净值（NAV）：稀释后每单位NAV为56.07加元，较2024年12月31日的55.50加元有所增长 [6]