深圳楼市整体态势 - 深圳楼市整体处于下行通道，市场压力持续增大 [1] - 2025年11月全市86个片区中，房价上涨片区仅23个，占比不足三成，下跌片区多达61个，仅2个片区保持平稳，买方市场特征显著 [2] - 市场以小幅波动为主，下跌片区中跌幅在1%以内的有34个，占下跌片区一半以上，上涨片区中涨幅在1%以内的有12个，市场处于缓慢调整阶段，买卖双方心态谨慎 [3] 各片区房价表现分化 - 南山区科技园片区房价跌幅最大，达11.2%，均价降至11.9万元/平方米，成为市场价格调整的“重灾区” [4] - 盐田区梅沙片区跌幅达10.8%，业主报价为4.3万元/平方米，旅游地产受市场环境影响显著 [4] - 罗湖区宝安南片区跌幅为9.5%，高端及特色板块在市场下行时价格调整更为敏感 [5] - 龙岗坪地片区逆势上涨7.4%，业主报价为3.0万元/平方米，低价位刚需属性具备较强抗跌性 [6] - 南山华侨城片区上涨5.3%，成熟配套和居住环境成为吸引购房者的重要因素 [6] - 罗湖万象城片区上涨3.2%，龙岗平湖片区上涨2.6%，龙华深圳北站片区上涨2.1%，上涨片区普遍具有配套成熟、交通便利且价格适中的特点 [7][8] 市场分化逻辑与参与者心态 - 区域分化现象体现市场需求结构变化，原关内高端片区跌幅较大，而原关外刚需片区表现相对稳健 [9] - 购房者心态转变，更倾向于总价适中、实用性强的物业，刚需片区因配套设施不断完善而吸引力增强 [9] - 业主心态软化，为促成交易主动降价促销，购房者则持观望态度，交易决策谨慎，买卖双方博弈激烈 [10] - 上涨片区涨幅普遍小于下跌片区跌幅，市场整体动能偏弱 [8] 未来市场展望 - 短期内深圳房价整体企稳可能性不大，市场调整仍将持续，片区间的分化特征将更加明显 [11] - 购房者需谨慎评估物业的长期价值，综合考虑地理位置、配套设施、区域发展规划及自身经济实力 [11] - 业主需合理定价，通过市场调研客观评估房屋价值，设置心理底线并进行灵活的价格谈判以促进交易 [12]