投资组合表现 - 投资组合价值440万美元 但处于亏损状态 每月租金收入在5000至19000美元之间 不足以支付抵押贷款债务[1] - 投资组合目前净亏损180万美元 其中大部分为商业地产[1] - 该投资组合的回报率表现不佳 商业地产投资组合应至少提供10%的回报率[1] 投资历史与当前困境 - 初始投资取得成功 曾以42.6万美元购买一栋建筑 后以160万美元售出 此成功案例促使持续收购更多商业地产[2] - 持续收购的物业目前未能盈利 被比喻为在老虎机偶然获胜后持续投入[2] - 疫情持续影响是导致困境的因素之一 造成商业建筑空置率飙升[2] 投资策略建议 - 建议在未来三年内出售非盈利性物业 并用所得利润消除债务[3] - 应通过计算每处物业的现金回报率来决定保留或出售哪些资产[3] - 住宅地产投资者应目标获得8%至10%的现金回报率 而商业地产投资者应期望10%至14%的现金回报率[4] - 建议方自身的商业地产投资现金回报率高达20%以上[5] 回报率计算与预期 - 现金回报率计算方法为年度税前现金流除以物业维护总现金支出[4] - 若在计算中加入物业升值以及因价值折旧可能享受的税收减免 内部回报率应达到15%至20%[5]