市场概况 - 国内消费基础设施REITs市场持续扩容，截至2025年10月31日已有12支REIT上市，涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业、农贸市场等多种类型 [1] - 资本市场对消费基础设施REITs热情高涨，以华夏中海商业REIT为例，其公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍，比例配售前认购金额累计近1600亿元，为拟募集规模约100倍 [1] - 华夏凯德商业REIT认购情况更为火爆，公众投资者和网下有效认购倍数分别达到535.2倍和超252.6倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍 [1] 华夏华润商业REIT（青岛万象城） - 2025年第3季度收入为19757.37万元，净利润2012.51万元，经营活动产生的现金流量净额12589.18万元，年化现金流分派率为3.53% [3] - 报告期末出租率高达98.73%，租金单价水平为430.07元/平方米/月，同比增长4.23%，加权平均剩余租期为1.92年，同比增长7.26% [3] - 项目品牌组合持续优化，报告期内新开业店铺63家，引入多家山东及青岛首店，会员总人数达170万，同比增长22.09%，占青岛市常住人口的七分之一 [6] - 项目局部改造区域已于2025年8月1日提前开业，开业率100%，包含15家店铺，其中6家餐饮品牌为首进山东，改造区域零售额和租金收入较改造前大幅提升 [9] 中金印力消费REIT（杭州西溪印象城） - 2025年第3季度收入为8430.30万元，净利润301.40万元，经营活动产生的现金流量净额6524.45万元，年化现金流分派率为3.98% [11] - 报告期末出租率稳定在99.13%，同比上升0.15%，有效租金单价为251.36元/平方米/月，同比增长0.41%，平均剩余租期为2.64年 [11][12] - 项目招商新签约店铺32家，引入lululemon等品牌完成户外品牌提档，魏家凉皮、魏斯理汉堡浙江首店开业预热曝光超500万，良木礼开业首日销售额近50万元 [14] - 项目客流同比增长6.5%，通过会员积分抵现活动有效提升钻卡、金卡、银卡会员的消费频次及客单，增强了客户粘性 [12][14] 华夏金茂商业REIT（长沙览秀城） - 2025年第3季度收入为2580.92万元，净利润522.10万元，经营活动产生的现金流量净额1747.86万元，年化现金流分派率为3.92% [16] - 报告期末出租率为98.64%，同比上升0.35%，平均租金单价为91.53元/平方米/月，同比增长5.19%，加权平均剩余租期为3.98年 [17] - 项目完成L1层主力店区域品牌升级，新引进7个优质品牌包括华为智能生活馆、THE COLORIST调色师等，有效激活北广场区域，提升客流与销售坪效 [19] - 项目持续深化“品质家庭艺术欢乐场”定位，报告期内各楼层引入多个新品牌，如東方墨蘭、池奈、麦记牛奶、城市英雄Sport Space等，丰富消费体验 [19] 华夏大悦城商业REIT（成都大悦城） - 2025年第3季度收入为8546.40万元，净利润934.16万元，经营活动产生的现金流量净额6118.57万元，年化现金流分派率为3.68% [20] - 报告期末出租率为97.05%，平均租金单价为359.49元/平方米/月，平均剩余租期为3.32年，租金收缴率达99.61% [20] - 项目引入多家首店形成集群效应，包括西南首店手作烘焙Okey Bakery、成都首店K22和甘煸记等，覆盖烘焙、轻食、零售、餐饮多元业态 [22] - “公园里PARK MORE+”创新空间于9月底开街，融合绿植、宠物、社交生态打造半开放空间，成为新增客流发动机，会员总量同比增长超25%，累计达133万人 [22][23] 华安百联消费REIT（上海百联又一城） - 2025年第3季度收入为5626.79万元，净利润831.35万元，经营活动产生的现金流量净额为-399.74万元，年化现金流分派率为4.70% [24] - 报告期末出租率为95.03%，同比上升2.06%，加权平均剩余租期为2.25年，同比增长9.22%，租金收缴率为100% [24][26] - 项目业态以零售为主占比46%，娱乐业态占比23%，餐饮业态占比22%，报告期内客流量达597.2万人次，会员数量为64.05万人 [26][27] - 前五名租户租金收入占比相对较高，分别为29.49%、2.52%、2.23%、2.22%和2.16% [26] 华夏首创奥莱REIT（济南及武汉项目） - 2025年第3季度收入为5068.08万元，净利润1022.59万元，经营活动产生的现金流量净额5383.04万元，年化现金流分派率为4.03% [28] - 济南项目出租率为98.48%，租金单价为141.65元/平方米/月，武汉项目出租率为98.89%，租金单价为113.39元/平方米/月，两项目租金收缴率均为100% [28] - 两项目公司整体实现营业收入5018.66万元，息税折旧摊销前利润2933.15万元，租金收入前五名租户占比为17.31% [29] - 济南项目通过品牌招调引入OETZI、CONVERSE等品牌，完成FILA、波司登旗舰店扩铺升级，期末出租率创开业以来新高 [31] 嘉实物美消费REIT（北京多项目） - 2025年第3季度收入为2798.22万元，净利润944.83万元，经营活动产生的现金流量净额2559.08万元，年化现金流分派率为4.29% [32] - 报告期末出租率为95.69%，同比下降1.03%，租金单价为3.92元/平方米/天，同比下降4.16%，平均剩余租期为6.77年 [32] - 物美超市德胜门店完成“AI新质零售调改”并于2025年9月26日恢复营业，项目租户业态以零售为主占比58.14%，餐饮占比27.76% [33][34] - 报告期内租金收入前五名租户占比高达50.47%，租户集中度相对较高 [34] 中金中国绿发商业REIT（济南领秀城贵和购物中心） - 2025年第3季度收入为4310.27万元，净利润338.00万元，经营活动产生的现金流量净额3113.45万元，年化现金流分派率为4.34% [41] - 报告期末出租率为97.01%，有效租金单价为3.96元/平方米/天，平均剩余租期为3.24年，租金收缴率为99.85% [41] - 项目主力店面积占比约26.76%，次主力店面积占比约16.64%，专门店面积占比约53.61%，租户结构分散 [42] - 租金收入前五名租户占比为13.80%，前十名租户占比为21.25% [42]