文章核心观点 - 三家新加坡大型房地产投资信托将于2025年11月进行分派 但其最新季度业绩揭示了不同的基本面情况 单位分派增长数字可能具有误导性 [1] - 评估房地产投资信托的分派时应优先考虑净房地产收入增长、出租率趋势和租金调升率等运营健康指标 而非仅关注单位分派增长 [13][14] - 可持续的分派比一次性收益更重要 丰树商业城信托展现出最可持续的增长状况 吉宝房地产信托的基本面强劲但被费用结构变化暂时掩盖 腾飞房地产信托的单位分派增长依赖不可持续的财务调整 [13][15] 吉宝房地产信托 - 2025年前九个月物业收入同比增长5.5%至2.045亿新元 净房地产收入同比增长8.6%至1.613亿新元 但来自运营的可分配收入同比下降0.6%至1.446亿新元 [2] - 可分配收入下降的原因是管理层决定从2025财年起以现金形式收取25%的管理费 若全部以单位形式支付 可分配收入将同比增长6.7%至1.553亿新元 [3] - 投资组合承诺出租率从上一季度的95.9%提升至96.3% 超过140万平方英尺承诺租约的租金调升率达到12% [3] - 新加坡投资组合占资产的78.5% 滨海湾金融中心和莱佛士码头一号的租金上涨 使联营公司业绩份额同比增长15.4%至7540万新元 [4] - 计划以3.938亿澳元收购悉尼Top Ryde City购物中心75%的权益 标志着公司战略性地扩展至零售领域 [4] 丰树商业城信托 - 公司是新加坡领先的纯郊区零售房地产投资信托 拥有九座郊区商场 约300万平方英尺零售空间 管理资产达83亿新元 [5] - 截至2025年9月30日的财年 总收入同比增长10.8%至3.896亿新元 净房地产收入同比增长9.7%至2.78亿新元 每单位分派同比增长0.6%至0.12113新元 [5][6] - 零售投资组合承诺出租率为98.1% 若排除国泰影城退出 Causeway Point 和 Century Square 的影响 出租率保持稳定在99.9% 2025财年租金调升率为7.8% [6] - 客流量同比增长1.6% 租户销售额增长3.7% [7] - 强劲业绩由2025年5月以略高于11亿新元收购的Northpoint City South Wing以及稳健的零售运营表现驱动 并于2025年9月出售Yishun 10 Retail Podium以重组投资组合 [8] - 后港坊的资产提升计划进展良好 预租承诺率超过80% 目标于2026年9月完成 [8] - 通过4.213亿新元的股权融资和2亿新元的永久证券发行强化资产负债表 债务成本从2024财年的4.1%降至2025财年第四季度的3.5% [9] 腾飞房地产信托 - 2025年第三季度每单位分派同比增长12.5%至0.018新元 但总收入同比下降0.2%至1.175亿新元 净房地产收入同比下降1.6%至7850万新元 [10] - 每单位分派增长完全依赖非运营因素 即融资成本减少600万新元以及200万新元的预提税拨备转回 [11] - 新加坡办公室和零售物业的出租率分别为98.5%和99.3% 澳大利亚和英国物业的出租率分别为87.3%和92.5% [11] - 租金调升率保持正面 新加坡办公室为8.5% 新加坡零售为8.6% 澳大利亚为11.9% 但未能转化为收入或净房地产收入增长 [12] - 管理层计划在2025年下半年对新达城购物中心进行资产提升工程 目标回报率为30%至40% 这可能为公司提供所需的运营催化剂 [12]