文章核心观点 - 2025年可能成为写字楼房地产投资信托的转折点 利率下降周期和宏观经济企稳为行业带来机遇 但复苏将是不均衡的 拥有优质资产和稳健财务状况的公司将表现更佳 [5][13] 新加坡写字楼REITs运营现状 - 新加坡主要写字楼REITs在2025年上半年新加坡物业的入住率介于945%至990%之间 [2] - 同期这些REITs实现了48%至超过10%的正向租金调升率 [2] - 核心中央商务区与非中央商务区表现分化 核心区域租金增长稳定 次级区域面临挑战 [2] - 以丰树商业城为例的非中央商务区物业录得27%的负租金调升率 入住率为928% 低于平均水平 [3] 海外写字楼REITs运营现状 - 专注于海外市场的写字楼REITs入住率显著较低 宏利美国REIT为684% 凯德太平洋奥克美国REIT为882% 普莱姆美国REIT为802% [3] - 海外REITs与新加坡REITs以及优质资产与次级资产之间的差距正在扩大 [4] 行业机遇 - 利率下降周期有助于REITs以更低利率进行债务再融资 从而提升可分配收入并改善物业估值 [5] - 市场对优质、绿色认证写字楼的需求预计将持续 世邦魏理仕强调了亚太区的这一趋势 [5] - 新加坡出现租户向优质资产转移的现象 支撑了中央商务区甲级写字楼948%的高入住率 [6] - 新加坡写字楼REITs的平均债务成本在3%至55%之间 至少63%的总借款为固定利率 将从低利率融资中受益 [6] - 多数写字楼REITs的估值倍数合理 市净率接近新加坡REITs历史平均水平的08至09倍 部分海外REITs的市净率低至约03倍 [7] 投资者需关注的重点 - 投资者应密切关注REITs的财务状况和债务成本 [10] - 主要新加坡REITs的负债率处于可持续水平 凯德综合商业信托为379% 凯德REIT为417% 丰树泛亚商业信托为379% 新达城REIT为411% 奥奇REIT为403% [10] - 专注于海外的REITs负债率较高 普莱姆美国REIT为467% 宏利美国REIT为574% 凯德太平洋奥克REIT为437% [11] - 物业质量至关重要 环保、核心地段且租户多元化的物业预计将受益于紧张的供应和稳定的需求 [11] - 需密切监控租金调升率和租约续签情况 管理层普遍指引未来租金调升率将有小幅正增长 租赁趋势预计保持稳定 核心区域表现强劲 [12] 不同类别REITs的前景 - 复苏将不均衡 拥有现代化、高入住率资产和低再融资风险的REITs将跑赢 [13] - 并非所有写字楼REITs都能同等受益 强大的基本面在选择投资标的时仍然重要 [13] - 地理位置、强劲的资产负债表和多元化的租户组合比低估值更为关键 [14]