市场整体表现 - 2025年楼市“金九银十”收官，重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局凸显 [1] - 全国市场延续新房价格微涨、二手房价格持续调整的态势 [1] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑，二手房成交量预计延续温和修复，但短期价格或继续承压 [8] - 四季度市场高数效应显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，预计年末市场仍面临一定压力 [8] 北京市场 - 10月北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅网签3453套 [2] - 市场整体呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局，改善型需求成为市场主力 [2] - 8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，拉动了9月成交，同时2024年10月的政策刺激形成基数影响，导致2025年10月数据同比环比双双下滑 [2] 深圳市场 - 10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%，其中一手住宅网签2651套环比降14.1%，二手住宅网签4196套环比降7.7% [2] - 新房市场出现分化，东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，东部高性价比刚需盘销售向好，但全市新房去化压力仍存 [3] - 二手房市场表现稳定，录得量连续8个月超5000套荣枯线 [3] - 10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1%，500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升 [7] 上海市场 - 10月上海二手房（含商业）网签成交18483套，环比下降9.3%，但节后日均成交754套比9月份的日均680套涨超10%，10月最后5个工作日连续4天成交超700套，10月12日成交1266套为156天里的最高单日纪录 [3] - 10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品，但新房同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期延长 [4] - 2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1065.7亿元，入围门槛升至57.6亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑 [4] - 核心区高端改善是局部亮点，10月上海核心区及外环内改善型项目维持较高认购率，高福云境项目1.3亿元-1.7亿元房源全部售罄 [4] - 10月上海二手房挂牌均价环比持续下行，近八成房源成交价低于挂牌价5%以上，但总价500万元以下刚需房源线上咨询量保持高热度，核心区优质二手房挂牌价企稳，陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5% [7] 价格表现 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [6] - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60% [6] - 价格分化明显，昆山、淮安、南京等18个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中昆山跌幅最大为1.90% [6] - 上海、成都、南京等核心城市推盘积极性提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市更多以消化现有库存为主，同环比均下跌 [6] 行业趋势与政策 - 核心区高端改善仍是市场局部亮点，凭借较好的地段和品质带动市场关注 [2][4] - 二手房市场刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房，市场“以价换量”持续带动需求 [3] - 《“十五五”规划建议》将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，强调提高人民生活品质，推动房地产高质量发展，为行业长期发展指明方向 [7] - 短期房地产政策预计将继续聚焦推动市场止跌回稳，长期则锚定推动行业向高质量发展转型 [7]