文章核心观点 - 全国房产保有量已达6亿栋，按4.95亿户家庭计算平均每户可分摊超过一栋房产，显示国内房产供应呈现过剩之势[1] - 在此背景下，楼市未来面临贬值压力已是大概率事件，部分类型房产将成为"烫手山芋"[1] 五类高风险房产分析 - 商铺投资风险：电商冲击和消费习惯改变导致实体商铺经营艰难，空置率攀升，租金回报远不如预期，转手困难且变现周期长[3][4] - 市中心老破小价值下跌：随着棚改政策转变，旧房改造取代拆迁，老破小拆迁希望渺茫，以上海为例单价从2021年高峰期每平米十几万元腰斩至六七万元，面临有价无市局面[5][7] - 高位购房者困境：2018年至2021年高位入市的家庭面临房价下行压力，部分城市房价跌幅已超过30%，导致首付"归零"困境，部分购房者选择"割肉止损"[8] - 郊区房产市场遇冷：郊区房产因医疗、教育、商业、交通等配套设施不足，生活便利性差，难以吸引购房者，与配套完善的市中心城区形成鲜明对比[9] - 小产权房前景黯淡：小产权房因缺乏完全产权证明且质量参差不齐，国家已明确拒绝其"转正"可能性，未来或面临无法出售的困境[10]