政策环境与市场影响 - 政策基调自2021年下半年起由“房住不炒”转向“止跌回稳”，政策出台频次加快且支持力度增强 [2] - 2022年以来各地累计出台优化政策约3000次，金融支持措施包括“金融16条”、“三支箭”落地，首套首付比例降至15%，房贷利率下限取消 [3] - 2022年以来5年期LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金利率累计下调0.65个百分点至2.65% [3] - 当前政策环境已处于历史最宽松阶段，需求端政策如房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平 [5] - 多数城市已全面放开限制性政策，行业进入非限购周期，政策同步发力点包括换房退税、公积金提额、住房“以旧换新” [4] 市场表现与库存状况 - 2025年1-9月全国百城新房累计销售面积同比下降6%，二季度市场边际转弱，三季度延续回落，10月同比降幅扩大 [5] - 截至2025年9月底，全国50个代表城市商品住宅可售面积3.1亿平方米，较2024年末下降2.9% [9] - 2025年9月末商品住宅可售库存出清周期为19.9个月，同比缩短2.5个月，但三四线库存依然承压 [9] - 市场出现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱，房地产市场离全面“止跌”仍有一定距离 [5][9] 城市分化与结构性机会 - 市场供求关系发生重大变化，新房销售面积进入见顶后的回落阶段，地区分化进一步显现 [10][11] - 2025年开发投资吸引力TOP20城市GDP合计占全国35%，人口占全国21%，“好城市+好房子”具备结构性机会 [2][19] - 一线城市中广州、深圳人口保持正增长（深圳增长近20万人，广州增长15.1万人），而北京、上海人口由增转降 [10] - 中西部省会城市如贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强人口吸附力 [10] - 2025年前三季度全国重点30城90-120平方米新房成交占比约40%，120-144平方米占比超30%，120平方米以上大户型占比提升 [14] 企业投资策略与土地市场 - 房企拿地进一步聚焦核心城市，中海地产前三季度拿地金额795亿元，其中上海、北京、杭州、深圳四城市占比达83% [16] - 绿城中国前三季度在杭州、上海、苏州、西安四城市的拿地金额占总拿地金额70%以上 [16] - 2025年前三季度全国300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%和26.3%，三四线城市土拍表现较弱 [18] - 2025年1-9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元 [19] - 头部企业投资策略趋同导致核心城市竞争加剧，拿地成本提升 [19]