昌平区土地供应概况 - 近期昌平区土地供应呈现井喷态势，四宗新地块总规划住宅建筑面积约30万平方米，预计新增约3000套房源[3] - 10月30日，东小口CP02-0405-0001地块由北京城建与铭嘉联合体以28.09亿元底价竞得，楼面价3.2万元/平方米[2] - 10月28日，歇甲村组合地块由中建智地与未来科学城联合体以26.012亿元底价竞得，楼面价约2.85万元/平方米[2] - 未来科学城南区三地块已由未来科学城托底，平西府地块已进入第八批供地清单[3][10] 土地交易特征分析 - 近期成交地块均呈现“房企+本土国资”联合体形式，且均仅有一家参拍，最终以底价成交[2] - 歇甲地块经历规划调整，住宅地块容积率从2.4分别降至2.1和2.05，建筑规模从10.56万平米调整为9.13万平米，并增加1.34万平米配套用地[4] - 东小口地块容积率在2.7-2.8之间，限高60米，存在楼栋排布挑战[6] - 未来科学城南区地块中0001地块容积率1.4，0002和0003地块容积率分别为2.15和2.2，0001地块紧邻地铁17号线未来科学城站[8] 昌平楼市现状 - 昌平区目前有约8000套新房存量，加上新增供应，总供应量将达到约1万套，市场竞争加剧[3] - 区域内16个主要在售新盘表现冷热不均，部分项目去化率较高，部分项目表现不佳[12] - 北京国贤府一期表现突出，网签719套，成交金额50.54亿元，去化率87.47%，地价覆盖率187%[13] - 住总清樾府一期网签204套，金额8.31亿元，地价覆盖率仅24%，去化表现不佳[14] - 国誉星城9月底取证384套，至今无网签，越秀星耀未来网签201套，去化率20.55%[14] 产品策略与市场竞争 - 在供应量大、成交低迷的市场环境下，开发商通过调整产品设计提高竞争力，如住总清樾府调规增加南向内嵌阳台[15] - 阳台赠送尺度成为购房者关注焦点，不同项目采取不同策略，如龙湖凌云颂阳台进深分为1米或1.5米，北向无设备阳台赠送[16] - 新入市地块预计将采取差异化赠送策略：歇甲地块可能加大尺度，东小口地块可能控制尺度，未来科学城南区参考国贤府，平西府地块尺度适度增加[18]