通货膨胀的定义与衡量 - 通货膨胀是商品和服务成本随时间普遍上涨的现象 例如20世纪60年代2万美元的房屋在2025年价值超过20万美元 [1] - 美国主要通过消费者价格指数(CPI)和个人消费支出价格指数(PCE)来衡量通货膨胀 劳工统计局使用CPI衡量日常价格变化 美联储则主要使用PCE来制定政策策略 [2] 最新通货膨胀数据 - 2025年9月CPI数据显示价格上涨幅度微小但具有粘性 核心通胀年率从一个月前的3.1%下降至3.0% 低于当月3.1%的预测 [3] - 根据9月CPI 价格在8月上涨2.9%后 上涨了3% 这一结果普遍好于经济学家预期 [12] 抵押贷款利率现状 - 抵押贷款利率持续波动 2025年第三季度30年期抵押贷款平均利率为6.38% 较2025年第一季度6.83%的平均水平有所下降 [4] 美联储的政策角色 - 美联储的任务是维持美国经济稳定 特别是控制通货膨胀 其目标是使通胀率保持在约2%的健康水平 [5][7] - 美联储通过设定联邦基金利率来实施政策 该利率是银行间相互收取的隔夜贷款利率 [7][10] 联邦基金利率的传导机制 - 银行根据联邦基金利率加上一定利润空间来设定对消费者的贷款利率 因此抵押贷款等消费贷款利率通常高于联邦基金利率 [10] - 当通货膨胀高企时 美联储可能会提高联邦基金利率 以减少借贷和流入经济的现金 从而稳定通胀 [11] 通货膨胀对抵押贷款利率的影响机制 - 通货膨胀报告本身不直接影响抵押贷款利率 但报告所预示的未来以及美联储的相应政策会产生影响 通常通胀上升会带动包括抵押贷款在内的利率上升 [17] - 当通胀率上升时 美联储通常会提高联邦基金利率 进而导致消费借贷产品的利率上升 以此抑制消费支出并控制通胀 [18] 未来利率与通胀预测 - 美联储定期发布通胀报告以预测未来经济走向 截至2025年9月 美联储预测未来一年通胀率为3.4% [13] - 根据房利美2025年9月的住房预测 未来几个月抵押贷款利率预计基本持平 到年底30年期平均利率将接近6.4% 2026年预测利率将逐步下降至5.9% [19] 通货膨胀对房地产市场的广泛影响 - 通货膨胀会推高房价 因为建造和销售房屋的材料和劳动力成本随之上升 [14] - 买家还可能面临各种交割成本和第三方服务费用的上涨 例如验房、评估和搬家费用 [15] - 通货膨胀及随之而来的高房价可能降低住房需求 使房地产市场竞争力下降 这可能使购房者更容易买到心仪的房子而无需竞价或讨价还价 [15] 通货膨胀对不同群体的影响 - 房主通常从通货膨胀中受益 因为房价随之上涨 这意味着他们能获得更多资产净值 并在出售时可能获得更多利润 [20] - 购房者则不会受益 他们通常面临更高的抵押贷款利率和更高的房价 [20]