公司核心事件与人事变动 - 万科董事长辛杰在失联23天后因个人原因辞去万科及深圳地铁的董事长职务 [1] - 万科前CEO祝九胜已被拘留 [7][8] - 辛杰自2025年初接任董事长以来，已9次向万科提供借款，总额超过250亿元 [3] 公司财务状况与债务压力 - 2024年万科归母净亏损高达497.78亿元，创历史记录 [8] - 2025年上半年营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.25%，为2008年以来最严重的半年度亏损 [9] - 截至2025年6月，公司总负债规模为8729.88亿元，净负债率升至90.38% [10] - 公司现金流约800亿元，但一年内需偿还的债务超过1000亿元，总债务超过4000亿元 [3] - 现金短债比在0.48至0.83之间，均低于安全阈值1 [10] - 存在872亿元合作项目担保，其中23个项目合作方已出现债务违约 [10] - 综合融资成本从2024年的4.4%升至5.2% [10] 公司经营业绩表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%和42.6% [12] - 年销售额较巅峰时期下降约80% [5] - 2025年一季度归母净利润同比暴跌16倍 [9] - 房地产开发项目结算面积同比下降45%，毛利率低至10%的历史低位 [9] 大股东深圳地铁的处境与影响 - 深圳地铁作为万科第一大股东，持股比例为27.18% [12] - 深圳地铁入股万科的综合成本为20.47元/股，截至2025年10月万科股价已跌至不足10元，导致深圳地铁浮亏超过50% [12] - 2024年深圳地铁亏损超过300亿元，2025年一季度又亏损几十亿元 [3] - 2025年上半年深圳地铁营收72.84亿元，同比下降21.67%，净亏损33.61亿元 [12] - 深圳地铁已累计向万科提供借款超过200亿元 [12] 行业背景与未来展望 - 房地产行业进入下行周期，高杠杆模式成为企业负担 [5] - 万科被视为行业转型的缩影，从“好学生”陷入困境 [15] - 公司未来可能面临三种走向：深圳地铁继续输血、部分退出或全面接管 [13] - 公司正通过资产处置、业务转型及科技赋能等方式自救 [15] - 公司能否渡过危机取决于自身自救能力及大股东的决心 [16]