政策基调与方向 - 政府工作报告以300余字定调房地产行业，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并首次将“更大力度促进楼市股市健康发展”写入总体要求[1] - 政策基调较往年篇幅更长、覆盖范围更广，释放出中央稳楼市的空前决心，与2024年“优化房地产政策”的基调不同[3] - 政策从“救火”转向“恢复”，删除房企化债具体部署，转向“统筹发展和安全”，并明确“调减限制性措施”[3] 资金支持与直接干预措施 - 安排4.4万亿元地方政府专项债，为历史上专项债额度最高的一次，重点用于土地收储、存量商品房收购等直接干预措施[3][5] - 央行将保障性住房再贷款资金比例从60%提至100%，并扩围“白名单”项目审批规模至8.54万亿元，推动实际放款率提升至50%[5] - 土储专项债预计拉动1.5亿平方米闲置土地收储，土地购置费跌幅收窄至3.5%[5] 市场表现与政策效果 - 2025年1—4月全国房地产开发投资27730亿元，同比下降10.3%，住宅投资下降9.6%，但国房景气指数较年初小幅回升至93.86[4] - 新房销售面积降幅收窄0.2个百分点，商品房待售面积减少522万平方米，政策效果已在一线城市初现[4] - 北京、上海新房价格环比止跌，杭州、成都土拍溢价率一度突破20%，部分地块溢价超100%[4] 需求端刺激与去库存 - 报告要求“实施适度宽松的货币政策”，多地已下调首付比例和房贷利率，合肥、南京等城市取消公积金贷款房屋类型限制，首付比例降至15%[5] - 中央允许专项债收购存量商品房，假设按每平方米1万元、100万套标准测算，专项债可带动2500亿—5000亿元资金投入，去化库存0.25亿—0.5亿平方米[7] - 地方层面如济南、成都通过“以旧换新”加速库存消化，现房销售面积占比升至35.6%，同比增13.2%[7] 行业转型与产品结构变化 - “好房子”建设首次写入政府工作报告，推动行业向品质转型，明确“完善标准规范，建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”[9] - 2025年1—5月，重点30城市120—144平方米户型成交占比达30%，上海、南京等城市大户型需求提升超3个百分点[9] - 房企如保利、绿城加大改善型产品投入，北京、杭州高端项目价格结构性上涨，带动百城新房价格累计涨幅1.16%[9] 限制性政策松绑与城中村改造 - 报告要求“因城施策调减限制性措施”，目前除少数城市外，大部分地区已松绑限购限售，南京全面取消限售[11] - 城中村改造规模扩大至150万—200万套，货币化安置比例提高，预计拉动住房需求0.75亿—1亿平方米[11] - 上海、广州改造项目集中启动，产生大批持“房票”购房群体[11] 市场分化与价格走势 - 2025年1—6月，一线城市新房销售面积同比增超15%，北京、上海网签量小幅增长，深圳二手房交易量增30%[11] - 土地市场分化明显，杭州、北京宅地出让金超千亿元，溢价率最高达106%，而武汉、郑州多数地块底价成交，TOP20城市土地出让金占全国68%[13] - 价格走势呈现“新房稳、二手跌”格局，2025年上半年百城新房价格累计涨1.16%，但二手房价格累计跌3.60%，6月环比降0.75%，连续38个月下跌[13]