当前市场状况 - 2025年上半年全国70个大中城市新建商品住宅价格同比下降3.2%，二手住宅价格同比下降4.5% [1] - 全国住房自有率在2025年上半年已达到90.3%，远高于美国的65.5%和德国的51.5% [10] 影响房价的核心因素 - 人口出生率在2025年已降至7.2‰，人口自然增长率为-1.3‰，预计到2030年65岁以上人口占比将超过20% [1] - 未来10年房地产市场将进入存量房时代，新房供应量逐步减少，二手房交易将成为主流 [3] - 2025年9月全国首套房贷款平均利率已降至3.85%，比2020年下降近1个百分点 [6] - 超过65%的购房者愿意为高品质物业服务支付额外费用，该比例比2020年提高15个百分点 [6] 未来房价走势预测 - 城市分化将加剧，一线和强二线城市因产业聚集和人才吸引优势，房价有望保持稳定，年均波动幅度控制在5%以内 [3] - 部分三四线城市，特别是产业单一、人口外流严重的城市，房价累计下跌幅度可能达到30%以上 [3] - 一线城市和强二线城市核心区域的房产到2030年可能升值15%至33%，120万的房子价值可达140-160万 [6] - 二线城市一般区域和部分发展较好的三线城市房产价值波动幅度预计不超过10%，120万的房子价值在110-130万 [7] - 部分三四线城市房产贬值幅度可能达20%至33%，120万的房子价值可能降至80-100万 [7] 房产价值决定因素 - 区位差异影响显著，核心区域优质房产因稀缺性和便利性价值保持能力强，远郊区域下行风险较大 [4] - 房屋品质权重将显著提高，包括建筑质量、小区环境、物业服务等因素直接影响保值增值能力 [6] 市场趋势与购房策略 - 房地产市场主要矛盾从供不应求转变为提高住房质量和居住体验 [10] - 购房决策应更多考虑自身居住需求，优先选择配套完善、交通便利、环境宜居的区域及物业服务优的小区 [9]