行业宏观环境 - 新加坡REITs行业在2025年第四季度面临由利率波动、租户需求变化和数字化等结构性趋势塑造的动态环境，导致不同板块的命运出现分化[1] - 传统办公和零售REITs面临工作模式转变和消费者行为演变的挑战，而数据中心等专业板块则受益于人工智能驱动的需求激增[2] 吉宝数据中心信托 - 2025年上半年表现优异，每单位派息同比增长12.8%至0.05133新元，总收入飙升34.4%至2.113亿新元，房地产净收入增长37.8%至1.828亿新元[3] - 以约7.07亿新元收购东京数据中心3的98.47%股权，该永久产权超大规模设施已全部租予全球领先超大规模运营商，租约15年并含内置年租金递增条款[4] - 收购预计使每单位派息增加2.8%，完成后资产管理规模将达到57亿新元，涵盖10个国家25个数据中心，投资组合入住率预计提升至95.9%，加权平均租赁期满延长至7.2年[5] - 预计到2030年，人工智能工作负载将占全球数据中心需求的70%，公司有望从结构性顺风中受益，最新业绩将于2025年10月29日公布[6] 吉宝房地产信托 - 2025年10月8日完成首次零售资产收购，以约3.348亿新元收购悉尼Top Ryde城市购物中心75%股权，该永久产权商场初始物业收益率为6.7%，预计使每单位派息增加1.34%[7] - 收购后投资组合将扩大至98亿新元，涵盖新加坡、澳大利亚、韩国和日本的14处物业，办公资产为核心占95.8%，零售资产占4.2%[8] - 2025年上半年房地产收入同比增长9.1%至1.365亿新元，房地产净收入增长11.8%至1.083亿新元，但每单位派息下降2.9%至0.0272新元，部分原因是管理费现金支付比例从全部以单位支付调整为25%现金支付[9] - 投资组合入住率保持健康为95.9%，租金调升率为12.3%，加权平均租赁期满为4.8年，最新业绩将于2025年10月29日公布[9][10] 联实全球商业房地产投资信托 - 财年结束后达成协议，以4.62亿新元脱售Jem的办公部分，净收益主要用于偿还债务，预计负债率将从42.6%降至约35%[11] - 截至2025年6月30日，资产管理规模为37.6亿新元，拥有新加坡Jem和313@somerset以及米兰Sky Complex[12] - 2025财年总收入同比下降6.5%至2.065亿新元，房地产净收入下降10.0%至1.488亿新元，每单位派息同比下降6.9%至0.036新元[12] - 投资组合基本面稳健，承诺入住率为92.1%，其中零售部分为99.5%，办公部分为86.6%，零售租金调升率为10.2%，毗邻313@somerset的多功能活动空间建设已开始，预计2026年下半年完工[13] - 预计将于2025年10月30日提供业务更新[13] 投资价值总结 - 三家REITs为收益型投资者提供截然不同的价值主张：吉宝数据中心信托拥有引人注目的增长叙事；吉宝房地产信托提供稳健的运营表现，但对办公市场的敞口值得关注；联实全球商业REIT优先修复资产负债表，适合偏好资本保全而非即时收益的投资者[14][15] - 三家REITs共同点是能够提供稳定收入，在当前配置可靠派息资产可能为未来带来更强回报[15][16]