文章核心观点 - 2024年9月中国百城房地产市场呈现“新房结构性微涨、二手房深度调整”的分化格局 新房市场在房企推盘潮及核心城市优质项目带动下保持温和上行 而二手房市场因挂牌量高企持续“以价换量” 价格已连续41个月环比下跌 [1][2][5] - 市场分化显著 一二线城市与三四线城市“冷暖不均” 一线城市新房价格表现突出 成为市场稳定器 而多数三四线城市价格仍面临下跌压力 [3] - 行业专家指出 核心城市“好城市+好房子”仍具市场机会 四季度新增供应有望支撑新房销售 但二手房市场短期预计将维持“阴跌”状态 稳房价是稳市场预期的关键 [1][4][7] 新房市场表现 - 整体价格微涨：9月百城新建住宅均价为16926元/平方米 环比微涨0.09% 同比上涨2.68% 第三季度累计上涨0.47% 前三季度累计上涨1.63% [1][2] - 城市梯队分化显著： - 一线城市：9月新建住宅价格环比上涨0.48% 同比涨幅高达6.87% 表现突出 [3] - 二线城市：9月新建住宅价格环比微涨0.01% 同比上涨1.72% [3] - 三四线代表城市：9月新建住宅价格环比下跌0.35% 同比下跌1.30% 前9个月累计跌幅达1.23% [3] - 涨跌城市具体表现： - 环比涨幅靠前城市：上海(+0.82%)、杭州(+0.51%)、广州(+0.32%)、青岛(+0.26%)、苏州(+0.23%) [1][3] - 环比跌幅靠前城市：汕头(-1.23%)、柳州(-0.91%)、马鞍山(-0.87%)、德州(-0.86%)、南通(-0.86%) [3] - 上涨驱动因素：上涨主要受核心城市房企推盘积极性提升带动 特别是上海、深圳等地加大优质改善型项目推出力度 部分项目结合政策优化实现品质升级 [3][4] - 政策支持：上海、成都、武汉、合肥等地完善住房项目计容规则 为“好房子”建设提供政策支撑 激活改善性需求 [4] 二手房市场表现 - 整体价格持续下跌：9月百城二手住宅均价为13381元/平方米 环比下跌0.74% 同比下跌7.38% 价格已连续41个月环比下跌 [1][5] - 累计跌幅扩大：第三季度百城二手住宅价格累计下跌2.26% 跌幅较二季度扩大0.14个百分点 前三季度累计下跌5.79% [1][5] - 各线城市普跌： - 一线城市：9月二手住宅价格环比下跌0.60% 跌幅较8月(0.55%)略有扩大 [6] - 二线城市：9月环比下跌0.87% 跌幅较8月(0.85%)进一步加深 成为跌幅最大梯队 [6] - 三四线代表城市：9月环比下跌0.68% 跌幅较8月(0.78%)有所收窄 [6] - 跌幅靠前城市：盐城(-1.87%)、徐州(-1.44%)、南通(-1.30%)、西安(-1.30%)、济宁(-1.26%)等城市环比跌幅靠前 [1][6] - 市场特征：尽管北京、上海等核心城市带看量与咨询量环比增长 交易活跃度回升 但在高挂牌量背景下 价格并未企稳 短期延续“以价换量”行情 [1][6] 市场展望与驱动因素 - 新房市场支撑：房企上半年在核心城市竞得的部分地块预计四季度逐步入市 新增供应有望对核心城市新房销售形成一定支撑 [1] - 二手房市场压力：房地产进入存量阶段叠加市场预期偏弱 重点城市二手房市场挂牌量仍处高位 短期价格仍面临调整压力 预计维持“阴跌”状态 [7] - 政策动向：多地出台政策缓解市场压力 如深圳放宽非核心区限购 上海优化房产税政策 深圳、河南等地拓宽公积金使用范围 广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券收购闲置存量土地 [7] - 关键判断：当前稳市场的关键在于稳预期 而稳预期核心在于稳房价 推动市场止跌回稳需行业政策与宏观政策协同加力 [7]