政策效果与成交量变化 - 北上深限购松绑后二手房成交量出现明显增长，8月成交接近2.9万套，环比增长11%，同比增长约30% [6] - 北京9月第三周（15日-21日）二手房单周成交达3300多套，环比增20%，创近六周新高 [2][6] - 上海政策效果在9月显现，二手房第三周成交4811套，环比增7.5%，自8月下旬以来累计成交涨幅近13% [7] - 深圳政策效果最为显著，9月15日至21日二手房成交1205套，环比增长18.3%，创近六周新高 [7] 新房与二手房价格趋势 - 上海是8月唯一新房价格上涨的一线城市，但上涨主要由高端豪宅项目需求推动 [3][8] - 一线城市二手房价格均呈下跌趋势，市场处于“以价换量”阶段 [3][8] - 上海8月二手房成交量近1.77万套，但价格下滑约1%，低价“老破小”成交量增大是导致均价下滑原因之一 [8] 成交房源结构特征 - 新房市场成交活跃的资产主要为核心区域稀缺资产以及总价800万-1500万的改善型产品 [10] - 二手房市场成交量较大的主要是价格较低但户型和品质相对一般的房源 [3][10] - 上海二手房市场中，次新房成交占比正逐步减少，而老旧房源因业主更愿意让利，成交占比增加 [8] 限购政策未来展望 - 分析师认为一线城市有必要保留限购政策，短期内全面放开可能性极小，未来一两年内预计不会全放开 [11] - 政策放松旨在稳定市场，而非刺激房价和成交量大幅上涨 [11] - 长远看（如五年后），待市场实现自我平衡，全面放开限购的可能性存在 [12] 当前市场交易动态与机会 - 同一小区内价格最低的房源总是优先成交，这是中介推动快速成交的策略 [13] - 当前市场上约百分之七八十的房源，其性价比相较于去年已被视为非常高，去年所谓的“笋盘”当下价值凸显 [15] - 可捡漏的楼盘数量在下半年越来越少，购房者需保持理性，准确把握市场最低点购入的时机非常困难 [15][16]