市场整体表现 - 2025年前三季度中国房地产市场整体处于底部盘整阶段，重点城市新房成交量同比小幅回落，二季度市场动能转弱，三季度延续盘整态势 [1][2] - 2025年1-8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，销售额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点 [3] - 现房销售表现显著优于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [3] 新房市场 - 重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，一季度因政策带动同比基本持平，二季度同比转降，三季度受天气及供应缩量影响同比降幅扩大 [4] - 改善性需求成为新房市场重要支撑，重点30城120平米以上户型成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30% [12] - 核心城市高总价改善项目去化表现较好，21个城市120-144平米产品成交套数占比提升，22个城市144平米以上产品成交套数占比提升 [12] 二手房市场 - 市场延续“以价换量”行情，前三季度重点30城二手房成交套数同比增长约9%，其中一季度同比增长超20%，9月同比增长超10% [6] - 1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌 [16] - 核心城市二手房交易保持较高活跃度，深圳累计同比增长近30%，上海增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [6] 土地市场 - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，但成交面积同比下降8.5%，房企拿地持续聚焦核心城市 [19] - 一二线城市土地市场表现强劲，出让金同比增幅均超20%，平均溢价率分别为13.6%和10.5%，三四线城市平均溢价率仅3.4% [20][21] - 全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海出让金均超千亿元 [23] 政策环境 - 三季度中央重要会议密集部署房地产政策，强调“止跌回稳”、“多管齐下释放改善性需求”、“高质量开展城市更新” [42][44] - 8月以来北上深相继优化楼市政策，北京五环外不限购、上海外环外不限购、深圳非核心区不限购并取消盐田和大鹏新区限购 [9][10][54] - 金融支持政策效果显现，“白名单”项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付，优化房贷政策每年可为超5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [48] 价格走势 - 1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价16910元/平方米，环比上涨0.20%，其中一线城市累计上涨3.99%，二线上涨0.96%，三四线下跌0.88% [17] - 价格下跌城市数量增加，三季度百城新建住宅价格环比下跌城市数量扩大到60个以上，二手房价格100个城市环比均下跌 [18] - 价格分化明显，核心城市优质改善项目带动新房价格结构性上涨，而二手房价格普遍承压 [16][17] 企业表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，保利、绿城、中海、华润、招商销售额均超千亿 [76] - 头部房企投资策略趋同，聚焦核心城市，1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元，同比增长28.0%，央国企拿地占比52% [77][30] - 上市房企经营承压，2025上半年营业收入均值104.2亿元，同比下降16.9%，净利润均值-8.3亿元，约六成出现亏损 [76] 四季度展望 - 上半年头部房企在核心城市获取的优质地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [1][66] - “好城市+好房子”仍具市场机会，而新项目供应偏少的城市仍将以去库存为主，市场分化趋势或将延续 [1][66] - 四季度宏观政策有望加力，房地产政策将延续宽松导向，重点围绕稳预期、激活需求、优化供给等方面 [65][69]