阳台面积与得房率提升 - 封闭与开敞阳台统一按水平投影面积的1/2计算容积率 取消封闭阳台全计容限制 [4] - 阳台面积限制放宽至每户建筑面积的10%且不大于16㎡ 其中8㎡不计容 160㎡户型可拥有16㎡阳台 [5] - 新增不计容的"带围护结构开敞式阳台"（进深≤0.75米 宽≤3米 约2.25㎡） 满足晾衣及观景需求 [6] - 100-160㎡户型得房率提升4%-6% 从当前普遍82%提升至90% 超越老小区80%水平 [7] 建筑外立面升级 - 外立面饰面层不再计入容积率 解除开发商在材料选择上的限制 [10][11] - 高端项目将采用干挂石材 陶板 金属板等高品质材料 刚需项目外立面同步迭代 [11] - 新规产品外立面质感显著提升 与现有真石漆为主的项目形成明显颜值差距 [11] 社区空间与居住体验优化 - 车库可设置半地下室及底层架空层且不计容 居住层抬升6-8米 改善一楼潮湿与视野问题 [13][14] - 架空层（净高≥3米）和风雨连廊作为公共空间不计容 实现每栋楼配备 提升社区活动便利性 [15] - 建筑限高调整：50米及以下建筑可增高7米 50米以上可增高11米 支持错落布局提升视野 [15] 政策影响与行业趋势 - 新规直击上海低得房率痛点 空间设计与功能性全面升级 [4][16] - 开发商获得更大设计自由度 但"偷面积"行为受严格限制（如空调室外机超2.5㎡需计容） [7] - 上海政策开放度仍落后杭州等城市 但新规落地预期较快 将加剧新旧楼盘品质分化 [16]