美联储降息对REITs的宏观影响 - 美联储开启降息周期为房地产投资信托（REITs）提供上涨动力[2] - REITs作为“债券替代品”与债券走势同向与利率走势相反 利率下降时REITs通常上涨[3] - 历史数据显示一旦债券市场对降息做出调整REITs便会迎来上涨[3] 具体REITs公司分析 - Healthpeak Properties（DOC）拥有702处物业 涵盖门诊医疗、实验室和老年住房 股息收益率为6.5% 其股价自8月疲软就业报告后已出现反弹[4] - Broadstone Net Lease（BNL）专注于单租户商业地产 拥有766处物业 股息收益率为6.3% 其投资组合已从医疗地产（2024年占比约20%）转向工业地产（占比约60%）和零售地产（占比超30%）[4][5] - BNL采用净租赁模式 租约内含2%的租金递增条款 公司预计全年调整后运营资金（AFFO）为每股1.48至1.50美元 当前股息支付为每股1.16美元 具备提高股息的空间[6][7] - Global Net Lease（GNL）是商业净租赁运营商 股息收益率为9.4% 其投资组合包含911处物业 遍布10个国家 北美业务占直线租金的70% 平均剩余租约期限略超6年 88%的租约含有租金递增条款[7][8] - GNL近期完成18亿美元的多租户零售资产组合出售 在大约一年内削减了20亿美元净债务 并获得信用评级上调[9] - Armada Hoffler Properties（AHH）和Brandywine Realty Trust（BDN）为“混合型”REITs 股息收益率分别为7.7%和13.3% 两者均受益于利率下降和返办公室政策 但今年都削减了股息[10] - Brandywine Realty Trust（BDN）拥有63处物业 约1180万平方英尺可出租面积 其中办公空间占比近90% 其合资企业项目导致运营资金（FFO）预估被大幅下调 但公司与英伟达（Nvidia）签订了近10万平方英尺的租赁大单[11][12] - BDN在2025年上半年股息支付占其FFO的107% 全年FFO预计仅能勉强覆盖股息 存在流动性风险[13]