从美国、日本等市场的历史经验，到中国企业财务报表的现实演变，再到消费者行为的深度转向，我们 需要透过现象看本质：存量市场需要国企担当，但更要放开民企活力；需要调整算账方式，从ROI转向 NOI；需要从"项目心态"转向"系统能力"。 城市更新改造，为什么必须由国企担当？ 在全球经验中，处于下行周期下，商业地产往往承压最深、修复最慢。根据MSCI及RET睿意德商业地 产研究中心的研究显示，商业地产与GDP的走势高度相关，但通常滞后于宏观经济复苏。研究表明：商 业地产作为"慢动资产"，从经济放缓启动到房地产投资成交与资产价格开始企稳，往往需两年或更长的 时间。中国情况亦然。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售额同比下降6.5%，其中零售和餐 饮相关的商业物业去化最慢，购物中心空置率一度接近20%；相比之下，写字楼和酒店虽然同样承压， 但受益于企业复工与出行恢复，反弹节奏早于零售商业。因此，零售、餐饮、购物中心作为价值链末端 资产，总是最晚感受到消费收缩的冲击，也最晚迎来复苏。这不是管理者的问题，而是产业位置与属性 交织下的宿命。 正因如此，涉及二次基建、长周期改造与系统性投入的城市更新，几乎只能由国企来担当 ...