利率调整与市场预期 - 香港银行下调最优惠利率12.5点子至5.125% 符合市场普遍预期 [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 市场预期联储局至2026年12月累计减息142点子 [1] - 汇丰推出2.73%的3年或5年期定息按揭计划 反映实际按揭成本或于2026年底降至约2.7%水平 [1] - 以最新租金回报率3.7%计算 正利差将从当前20点子扩阔至约100点子 [1] 利率变化对住宅成交量的影响 - HIBOR每下跌100点子与住宅销售量约8%的增长呈负相关 [1] - 预期一个月HIBOR从当前3.4%降至2025年底的2.2% 并于2026年底进一步降至1.6% [1] - 未来12个月住宅销售量较过去12个月平均水平将额外增长14% [1] - 持续减息将支持短期住宅成交量 利好发展商及高负债企业 [1] 2025年住宅市场成交与价格表现 - 2025年前八个月私宅成交量录得13%至15%增长 [2] - 2025年全年化成交量预计达19,400宗一手及38,000宗二手 相当于2018至2019年水平 [2] - CCL指数年内基本持平 主因短期供应充足 [2] - 发展商以更高定价推盘但买家接受度低 例如恒地土瓜湾站"壹沐"及太古地产柴湾海德园首轮销售率仅53%至55% 实用英尺价分别较同区二手价高出13%及22% [2] - 提供折扣的项目反应热烈 新世界地产九龙城住宅"瑧博"以较"壹沐"低6%的定价推盘 超额认购达38倍 [2] - 预期2025年楼价保持平稳 2026年或有0%至5%温和回升 [2] 发展商投资偏好与目标调整 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于同行 [3] - 偏好恒隆地产因HIBOR下降将降低其利息支出 [3] - 将信和置业目标价上调14%至11.2港元 评级"买入" 反映净资产值折让从40%收窄至35% [3] - 支持因素包括维港汇及柏珑销售强劲 可能减少以股代息安排 [3] - 信和置业现时股息率达5.8% 与恒隆地产相若 市场尚未完全反映其495亿港元净现金优势 [3]