利率调整与市场预期 - 香港银行下调最优惠利率12.5基点至5.125%，新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 市场预期美联储至2026年12月累计降息142基点，汇丰推出2.73%定息按揭计划，预示2026年底实际按揭成本或降至2.7%水平 [1] - 以当前租金回报率3.7%计算，正利差将从20基点扩阔至100基点 [1] 利率变化对成交量影响 - HIBOR每下跌100基点与住宅销售量约8%增长呈负相关 [1] - 一个月HIBOR预计从当前3.4%降至2025年底2.2%，2026年底进一步降至1.6% [1] - 未来12个月住宅销售量较过去12个月平均水平将额外增长14% [1] 住宅市场成交与价格表现 - 2025年前八个月私宅成交量增长13%-15%，全年化成交量预计一手19,400宗、二手38,000宗，达2018-2019年水平 [2] - 楼价疲软（CCL指数年内持平），因短期供应充足，买家对高定价接受度低 [2] - 恒地土瓜湾项目"壹沐"销售率53%-55%，实用呎价17,988港元，较同区二手高13%；太古柴湾项目呎价17,565港元，较二手高22% [2] - 提供折扣项目表现强劲，如新世界"瑧博"定价较竞品低6%，超额认购38倍 [2] 开发商与地产企业展望 - 瑞银看好信和置业、恒基地产、嘉里建设表现优于同行，偏好恒隆地产因HIBOR下降降低利息支出 [3] - 信置目标价上调14%至11.2港元，评级"买入"，净资产值折让从40%收窄至35% [3] - 信置维港汇及柏珑项目销售强劲，可能减少以股代息，当前股息率5.8%，净现金495亿港元支持派息及土储收购 [3] 行业价格与库存展望 - 2025年楼价保持平稳，待库存消化后2026年或有0%-5%温和回升 [2]