核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% [1] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] - 购物中心业务实现收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 物业板块收入不及预期 主要因增值服务业务缩减 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [2] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 [2] 业务运营 - 截至2025年6月30日 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目及2个存量在营项目） [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 战略调整 - 剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化模式转型 [2] - 增值服务收入阶段性下降主要因业务模式转型及母公司华润置地拿地项目与交付项目面积缩减 [2]