文章核心观点 - 国家发改委发布通知，旨在通过推动市场扩围扩容、支持扩募、做好项目把关等措施，为公募REITs市场注入持续动力，拓宽其发展空间，标志着市场常态化发展后的又一重要节点 [1] 市场发展现状与规模 - 截至9月18日，已上市公募REITs数量达74只，另有1只已成立即将上市，产品数量已跃居亚洲首位 [2] - 公募REITs底层资产类型已达10种，其中园区基础设施REITs数量最多（19只），交通、消费、仓储物流类型均超过10只 [2] - 截至2024年末，亚洲各大交易所REITs总市值约2358亿美元，日本、新加坡和中国（境内）是前三大市场 [3] - 中国市场单只REITs平均规模显著偏小：内地平均规模仅3.7亿美元，香港为14.6亿美元，远低于新加坡的17.28亿美元和日本的15.94亿美元 [3] 资产类型扩容方向 - 政策允许的底层资产类型已拓展至12大类，但文旅、养老等部分行业尚未有产品落地 [2] - 通知要求加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度 [3] - 通知积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无发行案例的新资产类型的发行路径 [3] 推动龙头产品与规模增长 - 通知鼓励申报发售基金规模较大、对市场扩围扩容具有重要作用的项目，以打造有示范引领作用的龙头REITs产品 [4] - 与成熟市场相比，中国基础设施REITs在资产整合和规模效应方面尚有提升空间 [4] - 海外市场REITs发行时投资者倾向于首发规模较大的产品，规模过小可能影响市场认可度、二级市场活跃度及对大型机构投资者的吸引力 [4] 扩募机制优化与进展 - 通知鼓励已上市REITs通过扩募购入优质资产，支持购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目，并简化申报流程 [5] - 当前市场处于“首发+扩募”双轮驱动阶段，但截至目前仅有6只产品进行过第一次扩募 [5] - 扩募是成熟REITs市场规模增长的主要方式：例如新加坡市场扩募金额是首发规模的3.5倍，美国市场扩募规模则是首发规模的30到50倍 [5] - 2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市，今年以来扩募消息频出且监管审批加快，多只产品已提交扩募申请 [6] - 通知在扩募机制上实现重要突破：将扩募启动时间缩短至6个月，并显著放宽扩募资产范围，允许跨行业、跨区域整合，推动REITs向综合性资产运营平台转型 [6]