美联储降息与政策转向 - 美联储9月17日将联邦基金利率目标区间下调25个基点至4.00-4.25% 结束九个月按兵不动状态[2] - 点阵图显示美国步入更宽松货币周期 降息旨在阻止劳动力市场疲弱态势蔓延[2][5] - 8月美国CPI同比升幅达2.9%创年内新高 就业市场新增岗位持续下滑[5] 中国房地产市场政策环境 - 国内按揭贷款利率降至3%左右 部分二线城市个案逼近2.8%[9] - 100万元30年期贷款利率从3%降至2.5% 月供减少约200元 累计节省利息近7万元[9] - "认房不认贷"政策落地 限购松动与房贷利率下探形成政策组合[8] 房企融资环境改善 - 头部房企重新打通境外融资通道 美元计价债券发行回暖[16] - 美联储降息直接降低美元债务融资成本 叠加国内债务重组支持缓解资金链压力[16] - 人民币汇率稳定可降低外币债券本币偿付压力[16] 市场预期与信心机制 - 利率下行叠加首付比例下调与购房资格放宽 政策传导从文件层面向交易层面渗透[9] - "房价不会再跌"共识形成可能推动成交量回暖 预期自证逻辑驱动购房行动加速[13] - 房地产作为现金流可预期资产载体 重新获得资金青睐形成低位布局窗口期[19] 政策协调与传导效率 - 美元降息为中国央行提供政策腾挪空间 兼顾稳增长与汇率稳定双重目标[20] - 利率汇率与金融监管需形成合力 关键考验政策从纸面到现实的传导效率[31] - 核心城市及强二线城市将率先显现政策效果 呈现结构性修复特征[30] 历史背景与行业转型 - 过去三年房地产行业经历去杠杆去泡沫深度出清 高杠杆模式逐步退出[29] - 政策微调并非回到老路 而是在新制度框架下寻找弹性释放路径[29] - 行业修复需要外部扰动与内部支撑叠加形成可持续曲线[29]