核心观点 - 基于三大趋势分析 五年后价值两百万的房产其市场价值极有可能远低于当前水平 [1][10] 房价下行趋势 - 自2022年起国内房价下跌趋势清晰可见 全国平均房价跌幅已超过30% [2] - 上海等超一线城市房价显著下跌 市中心均价从2021年每平方米九万多元跌至六万多元 [2] - 房价下跌趋势被认为将沿市场规律发展 逐步回归至更理性价格区间 [2] 人口结构变化对需求的影响 - 中国60岁及以上老年人口在2024年底已突破3.1亿 预计2035年将飙升至4亿 [3] - 90后人口约1.75亿 00后人口仅约1.45亿 年轻人口数量萎缩 [6] - 绝大多数老年群体已拥有房产 新增购房需求基本为零 年轻人口减少导致整体购房需求收缩 [6] 市场供需关系 - 国内现有房屋数量高达6亿栋 按每栋住5人计算可容纳30亿人口 远超当前总人口 [6] - 每年仍有超过1000万套新建商品房入市 加剧供应过剩局面 [6] - 96%的家庭拥有自有住房 其中41.5%的家庭拥有二套及以上房产 刚性购房需求基本饱和 [6] 未来市场走向 - 不同城市因泡沫程度和居民收入差异 房价跌幅将有所区别 [10] - 房价将逐步与居民收入水平挂钩 最终回归居住属性 [10]