房屋净值计算 - 房屋净值等于房屋价值减去未偿还抵押贷款余额 例如价值$300,000房屋在$150,000贷款余额下拥有$150,000净值 [2] - 贷款机构通常允许借贷净值总额的80%至85% 扣除现有贷款余额后为实际可贷金额 [3] - 以$300,000房屋为例 按85%比例计算得出$255,000 扣除$150,000贷款后最高可贷$105,000 [4] HELOC特征 - 房屋净值信贷额度为循环信用账户 允许在批准限额内按需提款 仅对实际动用金额计息 [5] - 具备税务抵扣优势 根据IRS规定 资金用于房屋购买建造或实质性改善时可抵扣利息 [6] - 采用可变利率机制 包含提款期(通常10年)和还款期(通常20年) 提款期可仅支付利息 [7] - 部分机构提供可变利率转固定利率选项 有助于预算管理和成本控制 [8] HELOC适用场景 - 适合资金需求随时间变化的场景 包括突发开支 分阶段房屋改造或保险未覆盖医疗费用 [9] - 适用于长期持有房产且积累显著净值的业主 [9] 房屋净值贷款特征 - 以第二抵押贷款形式提供一次性现金支付 通常采用固定利率 [12] - 贷款期限通常为5至30年 按月支付固定本息 [15] - 利息支出可能享受税务抵扣 前提是资金用于房屋改善 [12] 房屋净值贷款适用场景 - 适合已知大额支出场景 如重大房屋翻新维修或债务合并 [15] - 利率通常低于信用卡 个人贷款等消费信贷产品 [15] 产品资格要求 - 要求FICO信用评分不低于680 债务收入比低于43% [19] - 需证明良好信用记录和稳定月收入 房屋净值至少15%-20% [19] - 必须提供有效的房屋保险证明 并通过房产评估确定市场价值 [19] 现金再融资替代方案 - 通过置换现有抵押贷款为更大额度贷款获取现金差额 仅产生单一月付款 [20] - 通常要求超过20%房屋净值 且当前利率需接近或低于原抵押利率 [21] - 利率和结算成本通常高于HELOC和房屋净值贷款 [22] 产品选择考量 - 房屋净值贷款适合需要大额一次性资金且偏好固定月付的借款人 [22] - HELOC适合长期资金需求且能承受利率和付款额波动的借款人 [23] - 专业抵押贷款顾问可提供数值模拟分析协助选择 [23] 核心差异对比 - 房屋净值贷款提供一次性全额支付且按总额计息 HELOC支持按需取用且仅对动用金额计息 [25] - 房屋净值贷款通常采用固定利率 HELOC多数为可变利率 [25] - 以$50,000额度为例 贷款立即产生全额利息 HELOC仅对实际提取金额(如分次提取$10,000和$20,000)计息 [26][27]