政策核心内容 - 上海优化个人住房房产税试点政策，核心在于将符合条件的非沪籍家庭的房产税优惠与沪籍家庭基本拉平 [1] - 新政规定，持居住证的人才和持有上海居住证满3年的购房者可享受两项利好：购买首套房免征房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积，对超过人均60平方米的部分征收房产税 [1][3] - 对于居住证未满3年的非沪籍购房者新购首套住房，实行"先征后退"规则，待居住证满3年后可享受退税优惠 [5] - 各项政策自2025年1月1日起执行，已购住房符合条件者可申报退还2025年1月1日后多征收的税款 [5] 政策调整细节 - 调整前，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，非沪籍家庭购买多套住房需全额缴纳房产税 [3] - 调整后，符合条件的非沪籍家庭购买二套及以上住房时，与沪籍家庭同样享有人均60平方米的免税住房面积 [4] - 以一个三口之家为例，若置换为180平方米及以下的二套住房，可按政策免税，更好支持改善性住房需求 [4] 市场影响分析 - 政策变化将降低非沪籍家庭购买多套住房的持有成本，促进购房需求释放，对市场形成一定带动效果 [3][4] - 新政对非沪籍家庭购买多套住房形成利好，叠加此前外环外满足条件的非沪籍家庭不限购房套数政策，形成合力，有助于提振市场信心 [5] - 此次房产税调整是上海因区施策的直接体现，通过税收杠杆引导住房资源优化配置，预计将和限购、信贷等政策协同，对上海房地产市场稳定产生作用 [5] 近期市场表现 - "沪六条"落地后，上海房地产市场积极向好，外环外等市场交易态势活跃 [6] - 9月8日至14日一周内，上海新建商品住宅成交面积9.28万平方米，环比增加83.76%，成交快速反弹，外环外项目去化有明显好转 [6] - 上海外环外开盘认筹效果理想，个别楼盘全部认筹一空，市场交易情绪明显好转，若后续有更多刚需和改善项目支撑，"金九"成交有望超过去年 [6]