楼市政策导向 - 中央媒体定调房地产市场定位转变，从拉动经济的“主力引擎”向服务民生、满足居住需求转变 [5] - 政策继续支持合理的刚需和改善型住房需求 [6] - 未来行业将更侧重于房产的居住属性，而非单纯的投资属性 [7] 市场供需分析 - 2025年上半年全国300城住宅用地供应面积同比下降15.7%，土地出让金收入同比下滑18.3% [8] - 房企新开工面积同比下降22.5%，预示未来3到5年内新增住房供应量将明显放缓 [8] - 2025年1月至6月全国商品房销售面积同比下滑5.8%，销售额下降3.2% [2] - 人口总量为14.02亿，较2024年减少208万人，但城镇化率提升至67.2%，较2024年提高1.1个百分点 [8] 未来五年行业趋势 - 区域分化加剧，一二线核心城市房价年均增幅预计在3%左右，三四线城市房价或下跌10%至20% [10] - 产品类型分化，2025年上半年90-120平方米中小户型成交占比达72%，较2024年提高8个百分点 [10] - 金融环境审慎，大规模信贷宽松政策难现，房贷利率将维持稳定 [10] 不同类型购房者策略 - 刚需购房者在一二线城市拥有较好入市时机，当前房贷利率较低且开发商有去库存压力 [12] - 改善型购房者迎来置换有利时期，一线城市二手房挂牌量同比增加22%，业主愿意适当降价 [12] - 投资型购房逻辑改变，一线城市住房租金回报率仅为1.8%至2.5%，低于银行定期存款利率 [13] - 三四线城市购房需优先考虑自住需求和财务稳健，警惕人口流出地区的流动性风险 [13]