项目概况与进展 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划[3] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中1栋含26/59层商务公寓及74层住宅[3] - 一期住宅已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄[4] - 截至9月11日 一期项目共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 占比41.4%[3] - 二期地块已完成拆除 三期和四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段[3][4] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期开发[6] - 协议约定万科享有三期和四期整体20%利润分派 但不参与一期和二期开发[6] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权[6] - 若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未就四期开发达成一致 万科有权退出并要求同等回购条件[8] - 若绿景无力支付回购款 万科在三四季利润分派比例将从20%提至40% 或年回报率从12%调整至24%[8] 企业财务状况 - 绿景中国地产流动负债达605.7亿元 2023年上半年新增借款77.03亿元[8] - 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制及抵押银行存款[8] - 项目一期璟庭2023年入市时折后售价8.2万元/平方米起[8] 行业操作模式与接盘方分析 - 大体量旧改项目常见操作包括商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售[8] - 可利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下[9] - 业内普遍认为有实力的大型央国企或地方城投平台更可能接盘 因其资金成本低且擅长政商协调[10][11] - 接盘方需满足四大标准：百亿级现金储备、政府拆赔协调能力、产品迭代力、金融拆解术[12] - 政策层面存在利好 2023年8月中央发布推动城市高质量发展意见 明确支持城中村改造[12]